在威海,如此买房,你的房子至少增值10万

威海房地产网 2017-07-15 08:40
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房子是个好东西,至少到目前为止,在我们的记忆里,房子好像没正经跌过,除了短暂的俯卧撑之外,都是逐步上扬的,全国如此,威海也如此。如果从单纯的投资回报及投资安全性来说,房产是远远高于股市和其他高息理财的。毕竟很多人的故事,都历历在目。 故事一:安徽一姐周群的故事 故事二:合肥一普通市民的故事 2016

房子是个好东西,至少到目前为止,在我们的记忆里,房子好像没正经跌过,除了短暂的俯卧撑之外,都是逐步上扬的,全国如此,威海也如此。如果从单纯的投资回报及投资安全性来说,房产是远远高于股市和其他高息理财的。毕竟很多人的故事,都历历在目。

故事一:安徽一姐周群的故事

故事二:合肥一普通市民的故事

2016年,对于关键时刻,买房投资的成功案例,也有一则消息在朋友圈疯传:一位女士五年前在合肥经开区买了一套房花了35万,一年前卖了110万,26万买了一辆帕萨特,50万在高新区买了一套,34万在包河买了一套,今年高新区的房子卖了170万,包河的卖了110万,39万给儿子买了一辆凯迪拉克,剩余的让销售帮他挑三套便宜点的房子。五年前在经开区花了35万买的一套房子,经过5年的高价卖出,低价买进。最后,套出了一辆26万的帕萨特,一辆39万的凯迪拉克外加3套房子。

故事三:小编身边的故事

小编的两个朋友,一个在上海,一个在苏州,小编去年吐槽威海房价上涨过快,上海朋友春节回家,立马入手一套经区房子,苏州朋友比较有犹豫,感觉房价有点高,没下手,结果年后,上海朋友喜笑颜开,房子升值10万,苏州朋友后悔不已。

故事每天都在发生,但总结下来,买房取得超额升值离不开机遇与眼光,毕竟不是所有的房子都有良好的快速升值潜力。那么如何抓住房价超额升值的潜力股呢?威海还有没有机会呢?

 问题一:如何抓住超额升值潜力的项目?

1、看政策:限购限贷的时候,显然不合适,政策放松的时候,当然是入市的好时机。

2、看规划:一般来说是产业配套和交通。产业配套标志着未来此处房价是否有收入人群支撑,有产业,就会避免泡沫,就有高于市场平均水平的回报机会;交通,是房价的助推器。只要能方便上班族,再远再偏,也容易卖出高价。因此,只要规划一出,马上毫不犹豫的抢购。北京周边的房价情况,无需多说了吧。

3、看数据:土地供应、库存、人口净流入,入地供应越少,库存越少,人口净流入的城市,房价就有上涨空间。

这是2016年底的城市房子库存消化周期,涨得较猛的城市,库存去化都在10个月以内。

4、看价格:只选便宜不选贵的。目前来看,超高房价的小区实在太贵,上涨空间有限,而且绝大多数的买房人都需要贷款。所以选择贵小区一定要谨慎,很有可能会被高房贷所束缚,而且等到下一波房价上涨行情,你不仅手中没有存下来太多积蓄,房价涨幅也小。

这四个条件如果拆解一下:

第一波涨势:四个因素都满足的房子先被抬高

第二波涨势:满足三个条件

第三波涨势:满足两个条件

第四波涨势:满足一个条件也得抢。

总结一下:赚钱不容易,因此需要找对买房时机,这会对你未来的财富增长和现金流改善很大。

 问题二:威海房子的增值机会在哪里?

按照上述四个条件,我们可以逐步往下分析。

1、首先看威海的政策:威海目前尚未限购限贷,仅仅是回收了公积金贷款额度和上浮了部分房贷利率,审批周期也有所延长,政策有收紧,但仍处在非调控城市之外。

2、其次看规划:

(1)城市产业发展主轴线,蓝色轴线,基本遵循了老市中心——经区——临港区,最终环翠、文登空间对接,这条轴线是国务院上半年刚刚批复的。环翠及经区主要产业基本南迁,虽然高区部分产业往双岛、初村外迁,但并不在城市产业发展主轴之上。

(2)看交通规划

这是最新出炉的威海轨道交通规划征求意见稿,按照建设先后顺序来讲,打通高区、环翠、临港、文登四区的1号线,是先期建设的,而到滨海新城及荣成的支线,还在远景年或者2030年以后规划建设,从建设的优先安排看,威海目前的发展方向还是向南。

3、看数据:土地供应、库存及人口净流入

土地供应,无需枯燥的数据,威海市区的土地已经很少,尤其是优质的地块,6月份452轮的火爆竞拍,就是例子。房子库存量按照2017年上半年的去化速度,库存也所剩无几,具体可看《国兴452轮拍地》,咱们重点看人口,威海的外来人口流入不是很明显,那么可以看人口集聚的程度和可能的生活工作迁徙路径。

看NASA2016年的半岛夜景灯光分布图,从图上看,威海市区、高区、经区亮度最高,城市发展基本成熟,临港区、文登区,亮度已非常接近,说明其这一条空间上对接更为容易,而且人口也更为密集,而东部滨海新城、荣成之间,亮度很弱,说明人口聚集很少,仍需一定时间的建设。如果分析到文登及荣成这两条轴线的话,按照城市发展的集聚—溢出—扩散的路径,市区、经区、临港、文登这一轴线显然更易实现,这一条轴线一旦全线空间打通,威海的经济建设腹地将全面打开,威海市区在短期内无土地供应之忧。其他新区,比如南海新区、银滩等从亮度来看,很弱,某种程度上说明人口导入远远不足。

这是2012年的山东半岛夜景图,可以对比看看

4、看房价

这是2017年上半年的威海房价分布图,从图上看,高区、环翠、经区价格差距不大,而临港区与市区目前仍有2000元/㎡以上的差距,这就形成一种价格差,如果威海轨道交通一旦落地,再加上其他利好的支撑,涨价将在下一波周期中。

从目前看,威海轨道交通1号骨干线,串联的经区、临港、文登这一条轴线及其周边区域,基本满足二、三、四三个条件,至于政策,在这一轮,机会不是很大,满足三个条件或许会成为威海买房的第二轮升值热点区域。

以上仅是基于有限资料分析,不构成投资置业建议,投资者请谨慎辨别。不多说了,该有人打脸了。

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