从威海"棚改"政策看房价走势

搜狐焦点威海站 2018-05-23 13:34
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棚改是否影响了威海楼市?

“棚改”是什么?

首先,什么地方需要棚改呢?政府给出的定义是,城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”,而具体的界定标准因地制宜,各不相同。棚改需要达成的目标即是,改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件。棚改和拆迁其实也没有本质的不同,同样是用货币或者其他房屋来补偿被要求搬走的居住者,唯一的不同就是,棚改和拆迁的主导者一个是政府,一个是房地产商。

棚改所形成的房地产闭环

其实早在2005年时,国家便已经有了棚改政策,不过当时力度小且补偿一般都为安置房,在市场上掀不起风波,犹如在浩瀚的汪洋里砸石子儿,不过一圈波浪,便销声匿迹。在2015-2017年国家改造各类棚户区住宅1800万套,且货币化补偿方式由20%逐渐攀升至50%,棚改区的商品房去化周期也由2012年的14个月大幅缩短至2017年的2.7个月。棚改货币化安置的优点可以概括为楼市去库存、拉动当地GDP、化解债务风险、推动民生工程,一举四得。而缺点仅有一条,有些地方政府由于自身过高债务而导致无法再棚改中投入过多的资金,不过央行特意在2014年创设PSL,专门为棚改提供长期而稳定的资金来源,如此一来,政府有了坚实的货币基础,大刀阔斧的棚改便势在必行了。

我们也可以把棚改的经济促进形式总结为:政府拆房-PSL贷款-政府补贴-居民购房-去库存-房价上涨-地价上涨-政府卖地-政府还钱给银行,同时在居民发生购房行为后,装修、家电等一系列连锁经济反应也可以反哺当地GDP。

崭新时代的新型棚改

回到威海本地来看,2015年-2017年,威海市累计实施棚户区改造6.88万户,选择货币化安置比例达到51%。威海市2018年-2020年初步计划实施棚改项目123个,计划改造户数54571户,其中2018年计划棚户区改造共计62个项目、29836 套,货币化安置也依然会逐渐提高,在如此大规模的“发钱式”的拆迁中,大面积的无房棚改户势必会产生购房需求,再来回顾2018年的威海房市均价↓

由此我们可以观察出在2017年8月以后威海总体房价出现了稳定且较快的涨幅而且现在均价已经突破10000元/平。在愈演愈热的棚改政策下,对于刚需来说上车或者不上车都是一个难以抉择的人生选择,不上车的话,棚改还会一直持续到2020年,这期间对于商品房的需求肯定是一个持续的攀升,房价总体必然是一个上升趋势;上车的话,又如何预料政策结束后的房价走势呢。另一方面,威海前来置业的人口一般都是偏向安家养老方向的,对于喜欢闯荡或者拼搏的年轻人来说,不如青岛和烟台的吸引力大。下图为山东各市的上市公司数量图↓

威海所拥有的上市公司在山东总量中排名第六,和前五潍坊差距近一倍,经济体量不算突出,而楼市的均价10000元/平却比排名更前的潍坊均价6000元/平贵了将近一倍。这其中虽有着狭长海岸线的加成,更多的也体现了威海房价的不稳定性。

2018年,威海的楼市依然是供不应求,价格继续高歌猛进,大型房产商恒大和保利等旗下的优质房源一经推出便会在几日内销售一空,如今我们更加期待2020年后的威海楼市是否还会像今天一般,璀璨生辉?

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