在200+开发商破产的年份 你需要遵循查理·芒格投资“铁律“

在威海楼市的历史上，没有任何一年，会像2020年这样复杂，让人感到纠结。一方面，是后疫情时代改善族、康养族汹涌的购买力；另一方面，在深度分化的市场中，小开发商资金链断裂，普通人买房的风险正因此增高。在威海，买什么样的房子，能够给我们带来“稳稳的幸福”？如果你没有答案，我建议你静下心来，和我一起学习一下克希尔·哈撒韦公司的副主席，巴菲特黄金搭档查理·芒格的投资法则。

要取得超额回报，就必须另辟途径，寻找具有更大安全边际的机会。

在查理·芒格的排名前列投资铁律中，回报来自于更大的安全边际。但是我们环顾中国房地产市场以及威海楼市，发现地产项目烂尾的情况也是时有发生。

根据人民法院公告网发布数据显示，截至2020年6月，上半年已有200余家房地产公司发布破产文书或进入破产清算程序，三四线城市中小型开发商占比较高，破产原因多为负债过高、资金链破裂。

在我们的身边，就有楼盘的典型案例。例如某宸的购房者发现，该项目长时间没有复工，随后向相关部门举报。5月11日，接到某宸项目广大业主反映的诉求后，管委责成政法委会同建设局立即进行调查处置。 

15日上午，市中院立案后，政法委立即协调中院对其5个账户进行查封（查封资金1.31亿），同时对未网签的150户住宅、50套公寓也予以了查封。经初步核算，该地块的两个项目包括小区配套工程约需资金1.6亿元，缺口约3000万资金。 

不管最后的处理结果如何，买上这样的房子你糟心不糟心？你们一家人还能平静的生活吗？

 所以，买房置业安全性最重要。我们对于开发商的考察，首先要调查的就是企业的信誉和资本运营能力。

我以刚刚进入威海市场的中国金茂为例，这家房企实力如何，我们要关注两点：

排名前列，企业的背景和融资能力。中国金茂是世界五百强企业之一中国中化集团有限公司旗下房地产和酒店板块的平台企业。

在财务上，金茂拥有行业中较低的净资产负债率，年报显示2019年中国金茂平均借贷成本仅为4.94%，位于行业低位。因为财务持续稳健、盈利能力稳定可见，中国金茂的发展模式受到了资本市场的认可。花旗、中金等机构均给予中国金茂“增持”评级。花旗表示向来喜好资产负债表较安全及盈利能见度高的企业，综合分析之下，优选中国金茂。

第二，看企业的销售业绩。据2020年1-5月克而瑞 TOP 20 房企同比销售业绩增长榜单显示，中国金茂以累计同比19.8%的增速位居榜首，累计实现销售652.3亿元，其中仅五月就实现销售201.3亿元。

有“中”字头央企的信誉背书，有领跑全行业的业绩，毫无疑问这就是威海市场上安全边际较高的开发商。

你是自己世界的根源，投资结果只是你的智慧映照。

每一个关心威海楼市的人都会发现：2020年威海楼市，进入了深度分化期。不论是本地改善族还是来自外地的购房客，大家不再一味地追求低价，而是遵循城市发展脉络，寻找未来城市发展的中心，那才能实现个人财富增长与城市发展的共振。

在城市发展的历程中，每一座城市都会有新中心的诞生，旧中心加速褪色，都意味着楼市价值体系的重构。我们看许多一线城市，老城区在可开发土地日趋饱和之后，老商圈日益衰败。除了学区房外，区域内的房价进入了漫长的滞涨期，住宅成交量也是不断走低。与之形成鲜明对比的是，新板块的迅速崛起，房价在短短两年上涨了3倍，而且楼市呈现供需两旺的局面，新区成交量长期领跑。

经区，毫无疑问就是威海城市新中心。凭借临海地理优势，功能定位于蓝色经济、高端产业，配套醇熟完善，居住环境优越。作为在南京、青岛、长沙创造了许多财富奇迹的城市运营商，中国金茂选择在经区落子，其对于城市的解读可谓是慧眼独具。

（项目区位示意图）我们看凤集·金茂悦的配套。文脉之上，有威海二中、皇冠中学、凤林学校、新都中学、新都小学等名校环绕；配套醇熟，九龙城购物广场、威海市第三医院、光华医院、海大医院等先进商业医疗配套；环境优越，有九龙湾公园、鸣翠公园、老虎山等丰富的自然资源。凤集·金茂悦都是一个极具性价比的产品，这是最为稳固的价值支撑。

如果别人买什么你也买什么，那你的投资表现就不会比别人更好，除非你买的东西与众不同，否则你不可能获得更高回报的机会。

品质，是房产的核心竞争力。

放眼现如今的威海楼市，许多开发商都可以将“卖家秀”做得让人心潮澎湃，但是华丽的样板间背后，项目是否有超强的产品力，值得我们认真调研，也是日后房产升值的关键因素。

威海，不需要粗制滥造的刚需房，购房者追求的是能够与中国最宜居城市相匹配的标杆之作。

中国金茂在进入威海之前，在北京、上海、南京、杭州、青岛等城市都已深耕多年，并且积累了良好的口碑。

我们来看一看中国金茂刚刚在外地交付的住宅的实景图，来感受一下中国金茂的产品力：

   （中国金茂交付实景图）

对于中国金茂的产品，外地同行的总结是：央企扎实的成本、持续的加配，对于细节优质的追求，是长期红盘的主要原因。

相比高周转开发商，中国金茂最值得称道的是HSE安全管理体系。HSE是健康（Health）、安全（Safety）和环境（Environmental）管理体系的简称，HSE管理体系要求组织进行风险分析，确定其自身活动可能产生的危害和后果，从而采取有效的防范手段和控制措施，减少可能造成的人员伤害、财产损失和环境污染。

正是在HSE体系的保障下，“100%实测实量，零空鼓、零开裂、零渗漏”，一直是金茂始终坚持的交付标准之一。在预控管理、过程管理、重点动作、关联制度等方面，中国金茂做到了全周期质量与安全管控。

（项目鸟瞰图）建筑大师斯蒂芬·霍尔说过，居住的价值核心点，是生活与城市之间的关系。只有那些既能享受稀缺自然资源，又有俯瞰城市繁华的区域，才是具有价值的光彩居所。在这个充满焦虑的年份里，排除了不确定性，又兼具央企超强产品力的金茂悦，相信全威海人都不会错过。

本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以商品房买卖合同为准；图片均为示意，文中所述项目相关信息仅供参考，以政府最后批准文为准；学校由教育部门统一运营，学位的最终安排、学校规模、招生条件以教育部门的最终规定为准；具体装修以实际交付为准；本资料对项目周边交通、配套、环境及其他基础设施的描述，旨在提供相关的信息，不意味着本公司对此作出任何承诺，本资料所发布内容为2020年6月前发布的信息。出卖人将不定期对宣传资料进行修改，威海兴茂置业有限公司保留最终解释权。（威）房预售证第20200128号