房企转型拷问:多元化与主业谁主沉浮

搜狐焦点威海站 2020-03-20 09:16:28
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一场包罗万象的多元化竞赛风起云涌,行至2019年,已不再是星星之火,而是燎原之势。 从“蜗居”到安居、适居,从“筒子楼”、“大杂院”到现代化小区,三十多年来,房地产在潮起潮落中走过黄金年代,增量天花板也在逐步逼近。一场包罗万象的多元化竞赛风起云涌,行至2019年,已不再是星星之火,而是燎原之势。 然

一场包罗万象的多元化竞赛风起云涌,行至2019年,已不再是星星之火,而是燎原之势。

从“蜗居”到安居、适居,从“筒子楼”、“大杂院”到现代化小区,三十多年来,房地产在潮起潮落中走过黄金年代,增量天花板也在逐步逼近。一场包罗万象的多元化竞赛风起云涌,行至2019年,已不再是星星之火,而是燎原之势。

然而,赛道转换并非一蹴而就,经历过后才发现,多元化之路远比地产开发的主营业务更为艰难,“多元化布局”还是“回归主营业务”已成为房企的长久命题。

房企转型:探索多元新赛道

对房企而言,“多元化”并不是新名词。随着城镇化渐渐成熟,在行业销量见顶和“房住不炒”政策基调下,仅靠土地、人口、城市红利实现扩张的时光一去不返。一方面地产开发天花板的约束使开发商努力向外看,另一方面,社会需求的变化也促使开发商紧追趋势进行业务扩充,为未来业务增量寻找空间。

在此情况下,无论是头部房企还是区域型中小房企都开始竞相加快转型升级步伐,目前,行业TOP30房企中已找不到纯地产开发定位的选手。

其中,作为传统房地产行业的附加服务,TOP20地产公司在物业管理领域均有布局。事实上,自2018年以来,地产公司将物业板块分拆上市蔚然成风,此状况一直延续到2019年。截至目前,香港上市的物业管理公司数量已达19家,其中房企系物业公司占到了17家。

除了分拆物业板块上市,在消费升级的大背景下,康养和文旅这两个朝阳产业也成为房企转型发展的新方向。2019年12月5日,融创中国在青岛东方影都举行“融爱家”康养品牌发布会,宣布全面布局医疗康养产业;此前的10月23日,龙湖宣布 “椿山万树”系列第二家养老公寓落地,定位“都市养老社区”,总建筑面积约14000平方米,可容纳约200余位居民;在龙湖之前,包括万科、绿城在内开发商已开始纷纷“试水”或长线布局养老业务。

而在文旅产业布局中,融创表现尤为突出。数据显示,截止目前,融创文旅已在全国共布局了10座文旅城、4个旅游度假区和24个文旅小镇,已发展成为全球最大的文旅物业持有者以及最大的文旅物业运营商。

事实上,近年来物业、商业、金融、文旅、教育、康养……这些能与住宅开发形成协同效应的产业几乎成为房企标配。房企依托地产开发的延伸运营,如商业、教育、物业能够为住宅提供增值,而围绕美好生活的布局,如文娱、康养、旅游,通过产业运营带动,开辟崭新空间,也创造了住宅消费需求,这是当下很多房企多元化的逻辑基础。

对于房企来说,凭借自身资源与优势,进军地产上下游产业是第一选择,不过除此之外,不少房企还将触角伸至大健康、农业、环保、科技、汽车、体育、物流等专业性更强的“非地产”领域。例如,碧桂园涉足机器人和农业、恒大投资新能源汽车、鲁商置业转型大健康……投资领域不一而足。

据克而瑞的数据统计,TOP30的房企中有70%发布过多元化战略,TOP100的房企则有97%布局了多元化业务。为什么房企要进行多元化?“很明显,房企单一的利润越来越薄了,” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示,因此房企必须要找新的利润突破点。他同时指出,多元化也是抗风险比较有效的方法,一旦有所市场调整,多元化可以有其他资金来源进行贴补。知名地产分析师严跃进对此表示认同,他表示,随着房地产市场管控趋严,多元化布局有利于规避市场风险。

回归主业:盈利受困转向聚焦

有人出走,也有人回归。2019年以来,原本炙热的多元化的格局在悄然改变着。其中,二次更名的朗诗备受瞩目。

在多元化如火如荼布局的2018年,朗诗曾将“朗诗绿色地产”更名为“朗诗绿色集团”,彼时,朗诗集团董事长田明表示,企业更名是朗诗转型升级新战略的必然结果,地产依旧是公司核心业务之一,并表示朗诗正积极开拓轻资产经营和各类绿色运营服务业务。

而在2019年11月,朗诗即宣布剥离处于亏损状态的长租公寓、物业管理、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务5项非地产业务,回归地产,又将“朗诗绿色集团”更改为“朗诗地产”。彼时朗诗面临的现状是,亏损的非地产业务拖累了朗诗的销售业绩,按照其全年400亿元的销售目标,前三季度仅完成全年销售目标的47%。

无独有偶,2019年5月份,出于多元化业务对主营业绩的拖累,远洋集团出售长租公寓品牌北京邦舍100%股权,及养老服务品牌北京椿萱茂30%股权,将养老、长租公寓等业务从上市公司中剥离。

朗诗与远洋的情况并非个例,跨界石墨烯华丽家族、投资金融的大名城,近年来类似的情况屡见不鲜。尤其是2019年,受制于住宅市场严厉调控和企业融资渠道收紧的双重影响,千亿规模企业竞争逐渐加剧,房企从“全面布局”转向 “逐渐聚焦”。 “目前先把房地产做好,多元化的企业基本上成功的先例不是特别多。”融创中国董事会主席孙宏斌曾如此表示。

事实上,多元化业务大多投资大回报周期长,克而瑞研究报告也认为,房企在加大多元化的实践过程中遇到了多方困扰,“尤其体现在政策的变化、模式不清晰、不确定、培育期过长、多元化发展的团队人才难求等”。以万科为例, 2019年年报显示,尽管其物业、物流等多元化业务已在占据相关赛道前列,但这些多元业务的业绩贡献率相比于房地产主业高达95.9%的营收占比,仍显得是那么的“微不足道”。“多元化正处于试错的过程中,”卢文曦表示,从现实的收入对比就可以看出,尽管很多房企都在进行多元化,但多元化的大多收入不甚理想,甚至出现投资不如收入多的现象,也由于本身未能盈利,因此没有办法加大投入,由此容易陷入死循环。

平衡的艺术:中小房企需谨慎

房地产企业的多元化转型是一门平衡的艺术,新老业务的平衡,在某种程度上,考验房企当下与未来的平衡能力。

这与“逃离北上广”又“回归北上广”的逻辑类似,严跃进表示,从量上来讲,2019年房地产市场有所提升,各地管控约束较少,因此不少房企选择回归地产,“不少房企开始觉得地产业务不好,但发现地产业务市场需求好,资金回笼也不错,所以做来做去还是回归地产业务。”

而进一步来看,大型房企与中小型房企的多元化平衡之道也有所差异。严跃进向新地产财经表示,“大房企的多元化布局是主动的,而小房企布局则是为了规避拿地成本,较为被动。”“多元化叫得最响的其实就是一些大房企。”卢文曦亦直言,大型房企有资金有实力进行多元化试错,但随着近年来市场的竞争加剧,中小房企如果盲目投入多元化将无暇顾及自身。

“中小房企应该回归主营业务,做好本职工作,” 卢文曦认为,即便小房企要多元化也要围绕主营业务进行多,分清主次。多元化业务如果经营好可以达到锦上添花的目的,如果运营不好则应及时止损,当断则断。严跃进亦表示,中小型房企应该千万注意,不可盲目地进行现金流回笼周期非常长的布局,这种情况下其没有太多的资金以供投入,意义不大,还不如继续做小地块的住宅开发。

值得注意的是,面对新冠肺炎疫情的肆虐,房企的多元化业务布局也将受到影响。严跃进表示,疫情的出现使得房企现金流面临较大的压力,企业目前恐怕没有太多资金去投资别的业务。因此客观上来讲,房企还是应该聚焦地产主业,将现有的地产项目加快销售、降低成本、回笼资金才是王道。不过他表示,疫情的出现对大健康领域的布局具有积极意义,预计后续企业会在此方面加大投入。

如何在“多元化布局”与“回归主营业务”中做好微妙的平衡,仍旧是2020年摆在房企面前的命题,不过面对疫情的冲击与“房住不炒”政策,但愿这道命题不会成为企业的“送命题”。

来源:财经网

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