量化测算:疫情不会改变基本面,房地产仍是巨量行业

来源：新京报

新京报讯（记者 张晓兰）新冠肺炎疫情影响下，楼市短期市场会怎么走？最重要的一个变量是新冠肺炎疫情持续的时间。2月10日，贝壳研究院基于不同的疫情持续时间的假设及政策影响，对未来新房、二手房市场走向进行了量化测算。

结果显示，虽然新冠肺炎疫情会对市场造成一定影响，新房销售面积同比会下降3.9%-15%，二手房成交面积同比或下降3.7%-16.3%，但不会改变行业的基本面，房地产依旧是巨量行业，困难只是暂时的，企业和从业人员要对未来市场充满信心。

“小阳春”延后、削弱，需求后续释放

贝壳研究院根据疫情持续时间的长短，认为全年全国商品住宅销售面积同比将有不同程度下滑。而二手住宅销售所受到的冲击不仅有来自新冠肺炎疫情的影响，还有疫情结束后新房的冲击。

假设新冠肺炎疫情在2月底基本结束，则预计新房市场在3-4月将迎来市场小幅修复期，全年全国商品住宅销售面积将同比下降约4%。而二手房则可能叠加“小阳春”现象，3月成交面积环比将高于往年平均水平，此后市场走势与2018-2019年情况基本吻合，从而将使一季度成交面积同比下降16.6%，全年成交面积较2019年下降3.9%。

假设新冠肺炎疫情在3月中基本结束，3月新房市场可能小幅修复，“小阳春”后延到4月，上半年末销售发力，增幅较大。全年全国商品住宅销售面积将同比下降约8%，该降幅与受前期强调控影响下的2014年销售同比降幅相当。而二手房市场1-2月的成交量将受影响较大，“小阳春”现象将被削弱，部分需求预计将延后逐步得到释放。总体来看，疫情将导致一季度成交面积同比下降23%，全年成交面积较2019年下降9.3%。

假设此次新冠肺炎疫情到6月初才能彻底结束，回落期或将持续近两个月。其中，2月新房销售较2019年12月将下降约60%，3月市场仍低位保持。4-5月疫情拐点后，新房、二手房市场都将开始小幅修复，6月及下半年开启“恢复”模式，全年全国商品住宅销售面积同比将下降约15%，二手房全年成交面积则将较2019年下降16.3%。

此外，贝壳研究院分析，新冠肺炎疫情结束后，新房市场受房地产政策影响将最为明显，政策的扶持直接影响开发商拿地、贷款等动作。

“阶段性困难”，做好现金流管理

贝壳研究院表示，从我国房地产过去十几年历史来看，总量上尽管有所下降，2020年总的房地产销售面积将会超过16亿平方米，这仍然是非常大的体量。增速上，即使是在新冠肺炎疫情持续至6月的假设下，对新房的影响也要好于2008年；在疫情持续到3月中的预测下，也会比2004年好。

贝壳研究院表示，尽管疫情会对需求市场造成一定影响，但房地产市场仍然保持着巨大的体量，企业和从业人员要对未来市场充满信心。当前市场不流通对企业造成的经营困难是阶段性的，企业要做好现金流管理，相信政府也会出台相关政策，帮助企业渡过难关。

新京报记者 张晓兰

编辑 武新 校对 张彦君