土地市场之变“双限”与“三道红线”,改变拿地房企格局

2020年,杭州十区全年成交228宗地块，涉宅115宗，土地出让金总额2506亿元，仅次于上海（数据来源：中指研究院）。

而限房价出让、未来社区带方案出让、“三条红线”等，都给杭州土地市场带来了变化。

关键词：双限时代

今年出让涉宅地皆限房价

2019年7月29日，杭州土地出让开始实行“限地价、限房价”（以下简称“双限”）。因而到了2020年，一个较大的改变是，全年出让的涉宅地块，清一色地限定了房价。

房价已经被限定了，那么拿地价格越高，利润就越微薄。以往“一掷千金”的房企也不得不开始精打细算。

从各个地块的新房限价来看，除了临安、富阳等少数板块略有提高之外，大多数持平，6.98万元/m2的天花板未突破。

而纵观全年出让的115宗涉宅地块，楼面价创下新高的仅有临安、富阳、祥符、之江转塘、未来科技城等少数板块。

更多的板块地价正在回落，例如刚需板块临平新城，地价回落至2017年水平。萧山所前镇的地价，近三年来也是原地踏步。

关键词：三道红线

本土房企拿地机会大增

“双限”后，一个较为明显的变化是，本土房企的拿地机会增加了，这在今年尤为如此。说到底，“双限”之前，“不差钱”的外来房企往往会成为最后的赢家；而“双限”之后，一些管理成本高企的房企，以及对利润率要求高的房企，只能放弃拿地。

而受“三道红线”监管新规（剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得大于1倍，踩线者将限制融资）的影响，一些踩红线的激进房企只能收缩拿地战线。这就给了没有踩线、又有一定资金的本土房企更多机会。

今年杭州土地市场的“王者”非滨江房产莫属，全年拿地13宗，拿地金额达381.78亿元，牢牢占据今年房企拿地榜榜首。排在第二的绿城，全年拿地11宗，拿地金额236亿元。

除了滨江、绿城两大头部本土房企之外，今年也有不少中小本土房企满载而归。例如兴耀，年初封顶价勇夺萧山市北星漫里项目，8月以11亿元捡漏南部卧城宅地，9月再次豪掷23.7亿元拿下浦沿宅地。再比如9月18日的大关宝地争夺战，中豪以33771元/m2的楼面价成功胜出。

关键词：未来社区

地块带方案出让

未来社区，也给今年的杭州土地市场带来变化。

2019年，浙江省政府工作报告首次提出“未来社区”。

未来社区就是以满足人民美好生活向往为根本目的的人民社区，是围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向，以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理九大场景创新为引领的新型城市功能单元。简而言之，就是对未来生活住区的一种探索。

6月16日，望江新城地块经过83轮激烈角逐，最终由滨江房产以近62亿元总价收入囊中。望江新城地块系杭州挂牌出让的首宗未来社区用地，地块带方案出让，因此备受市场关注。

为何要带方案出让？显然这是要确保未来社区高标准建设。

据悉，浙江省首批24个未来社区试点项目中，凡是新建项目涉及到的土地，均须带方案出让。目前杭州已有三个未来社区完成土地出让，除了上城区始版桥社区（望江新城）之外，还包括由绿城、万科、华润三家房企分食的萧山亚运社区，以及由融创竞得的钱塘新区云帆社区。

未来社区改变了土地出让的要求。房企拿地不再是一锤子买卖，不仅要确保方案、场景的落地，还要涉及建成后的运营和服务，这就对房企提出了更高的要求，有利于行业的转型升级。

（来源：环球网）