海南楼事:从“住宅先行”的文旅大时代向“文化产业结合”蜕变

来源：观察者网

编者按：建省33年的海南，房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展，只用了短短四年。高歌猛进过后，泡沫一地。从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，引进人才、产业转型，海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后，在严格的调控政策束缚下，利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）凭借国际一流的热带海岛、沙滩、海洋、空气、气候、生态等旅游资源，海南在上世纪末至21世纪初期修复楼市泡沫伤痛的过程中，逐渐形成一套“住宅开发先行、文旅配套跟上”的旅游地产开发模式。

自从这一模式问世，整个海南迅速迎来了文旅大爆发的高光时刻，至今领衔全国。以至于在云南、江浙等内陆旅游大省进行大型文旅项目规划时，常常发出“做好海南文旅承接”的决心。

特别是2020年疫情以来，叠加了离岸免税概念的海南更加成为国内休闲度假优选之地。

“住宅先行，文旅跟上”

事实上，海南乃至全国的文旅产业发展时间并不长，就像雅居乐所说，21世纪之前的旅游概念主要停留在观光与休闲方面，因此除了少数几个被国资把持的旅游资源极为丰厚区域之外，少有大量资本愿意驻足。

2001年，仍在为抚平楼市泡沫而皱眉的海南迎来了一个新的任务：建设国际旅游岛。这一概念的提出，立刻吸引了全国各地大小企业和投资者的目光。

不过一开始，上一次泡沫余威犹在，各大资本尽管看好这座旅游岛的未来，但除了一些零星小动作之外，更多地还是在试探和观望。

这一情况真正得以改观差不多要在10年之后，因为一些布局文旅业务较早的企业已经开发出一种极为诱人的文旅地产新模式：先与地方政府协商勾地，再以地块为抵押获得贷款，先开发和预售住宅回款，以减轻资金压力和获取现金流，最后再逐步开发配套的商业和旅游度假项目来吸引游客。

当然，海南文旅地产大爆发与当时地方的土地划拨和勾地政策密不可分。

特别是一些较为偏远区域，由于人口不足、知名度较低、地方国资开发资金不足等因素，往往为了招商引资给出丰厚的土地政策，划出一片土地任由开发商施为。

比如，海南大型文旅项目的标杆产品儋州海花岛和陵水清水湾度假区。

其中，前者所在儋州，由于洋浦港的存在，经济总量仅次于海口和三亚，但均有洋浦港一力支撑，除此之外几乎没有任何其他产业和旅游收入，而海花岛所在地原本更是在一片汪洋，由恒大耗费10余年功力，填海修建的3座人工岛组成，前后已投资总额约1600亿元。

而后者尽管毗邻三亚，同属北纬18度线以南的热带海洋性气候区，风景也不次于三亚，但在2009年雅居乐入主之前几乎也是一片荒滩，又由于此前海南环岛高铁尚未开通，交通不便而导致无人问津。据销售人员介绍，当时47岁的雅居乐创始人陈卓林考察之后，认为这是对旅游资源的极大浪费，乘直升机钦点了这块占地超过1.5万亩的沿海港湾，几乎押上了当时的全部身家。

事实证明，两个大型文旅项目的投资都是卓有成效的。目前，海花岛初步落成，核心1号岛以主题乐园形式为招牌，覆盖全球28个旅游业态，加上免税店的投入以及初期海量的推广补贴，已经做到广为人知，且吸引了来自全国的海量游客等到体验。而住宅所在的2、3号岛销售情况也十分顺利，已经进入尾盘清理阶段。

海花岛实景

雅居乐清水湾的情况也相差无几，长达12公里的海岸线、高达60%的森林覆盖率加上国际高尔夫球场、游艇帆船小镇、冲浪比赛等先进配套同样吸引了大量游客与投资者，大量住宅、别墅及商铺几乎销售一空，一举奠定了企业打造先进文旅产业的地位。

清水湾实景

另一方面，受到海花岛与清水湾项目所开发的文旅配套资源及巨额收益吸引，目前儋州海花岛附近及陵水清水湾度假区附近早已聚集了大量来自全国各地的资本投入，其中不乏万科、绿城、碧桂园、中南等知名开发商。

事实上，除了这两个区域之外，此时的整个海南都处在这样一种爆发式发展的大文旅时代。短短十余年间，海南岛遍布的大大小小文旅项目及依附其上的中高端住宅和商业数之不尽，用一句当地人的话来形容：“所有你听说过的开发商，这里几乎都有。”