房地产收并购“僵局”:市场预期不振 买家持币观望

来源：排名前列财经

“钱不是问题。”近日，越秀地产董事长林昭远一语惊人。

在五天前举行的业绩发布会上，林昭远谈到收并购时称，目前各大金融机构已主动对接公司提供并购贷，钱是不差的，但在项目方面会严格一点。

当下，没有几家房企能直呼“不差钱”，市场上更多的，是那些流动性紧张、等待“不差钱”同行驰援的出险房企。

但蹊跷的是，即便一些国资房企资金充裕，去年下半年至今，行业仍罕见大型收并购案例，仅偶尔出现项目散售交易。真正大力处置资产、引入战投，从而缓解风险的房企，较为少见。

曾经，万达遇到危机时甩卖资产包、许多房企也曾拉来险资当战投，如今时过境迁，房地产收并购市场冷冷清清，有的只是惜售不贱卖的房企、和持币观望的买家。

收并购，似乎陷入了某种僵持局面，而其根源，仍在于对房地产后市预期的不乐观。天风证券指出，并购浪潮常发生在经济持续高速增长时期，罕见逆周期收并购高潮。收并购与招拍挂市场在热度上具有较强一致性，招拍挂市场冷淡时，优质房企对收并购可能同样趋于观望。

大型收并购案稀少

自去年以来，出现资金危机的房企越来越多，但拿出有力措施、推动风险化解的房企，并不多见。在收并购领域，也鲜见大型案例，多是发生于项目层面的小规模交易。

3月13日，美的置业（03990.HK）发布公告称，集团间接全资附属公司同意收购金科地产附属公司持股的两间目标公司股权，收购代价为9.07亿元。

具体而言，美的置业拟向金科地产收购南京科宸53%股权、南京山河宸园50%股权。收购前，美的置业拥有南京科宸37%股权、南京山河宸园50%股权；收购事项完成后，这两家公司将成为美的置业的全资附属公司。

此前，美的置业还曾接盘金科在重庆一项目，并与雅居乐、正荣等发生项目层面的交易。股权出售方，多为与美的置业合作、如今资金紧张的房企。

美的置业方面曾表示，之所以接连收购此类项目，一方面是配合其城市升级战略，此外收并购的项目合作方多为风险合作方、及面临刚性兑付的企业，此举目的是纾困同业，同时也可逐步提升操盘项目比例，提升品牌认可度，保障业主权益。

据业内人士透露，部分房企出现债务违约后，会产生传染性，使得行业出现信心的广泛缺失和风险的传导。比如，几家公司共同开发项目，其中一家出现风险，购房者会对项目敬而远之，合作开发的其他股东也被影响，甚至银行都不给项目放贷。

即便合作方还未公开违约，上述类型的项目交易，也是收购方切割风险、保项目正常运转的手段。此前，雅居乐和世茂也曾有类似举动，出售广州亚运城股权给项目合作方中海。两宗股权交易完成后，中海将持有该项目约73.33%股权。

对资金紧张的房企来说，个别项目出售可暂时纾困流动性，但远不能解决根本问题。从整个行业来看，当下大规模的收并购浪潮也还未到来。

据中指研究院统计，截至目前，行业各种渠道的并购类融资达1300亿元，其中银行、资管类直接发债融资达350亿元，1月至今房地产行业信用债融资约800亿元，金融机构并购债融资相当于房企直接发债融资的44％。

近日，招商银行先后与华润置地、大悦城控股、碧桂园、美的置业等房企签署合作协议，共计授予相关房企约540亿元并购融资额度，浦发银行、上海银行、广发银行、平安银行、兴业银行等金融机构也相继传出地产并购主题债的消息。

但是，从实际使用情况看，真正用于风险房企处置项目的并不如预期。上述研究院称，比如有的债券46%用于并购，46%用于项目建设，还是从共同开发项目的其他股东手中收购，对象仅限于合作方，未明显体现出为出险企业项目纾困的作用。

现实层面阻力仍存

为控制行业违约风险蔓延、加快市场出清，官方已有过收并购类配套支持政策。

去年底，央行、银保监会出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行业金融机构重点支持优质房企兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房企的优质项目。广东也曾召集房企开会，为国企央企收并购出险房企项目牵线。

但从现实层面看，房企收并购仍然“雷声大雨点小”，根源在哪里？

中指研究院认为，当前市场仍处于下行周期，未来预期不明朗，握紧手中现金、保障充足的流动性更为重要。有能力的房企主要持观望态度，实际开展收并购的意愿不太强烈。

从出险房企角度看，部分房企不愿过早触及核心优质资产。如果急于出售，资产可能被压价，回笼资金不及预期，不利于债务偿还；若优先出售优质资产，剩余资产质量不高，虽然能缓解当期财务风险，长期看又增加了新的经营风险。

即便买卖双方都有意愿，从现实操作层面讲，收并购同样存在风险与阻力。

西政资本称，去年下半年开始，一些现金流充足的房企，虽然在加大收购力度，但都发现困难重重，一是因为项目已经“超融”，收购后的开发价值和利润基本无法覆盖已产生的债务。此外，被收购主体风险大，隐性债务难以发觉，也是房企收购时的顾虑。

天风证券也表示，本轮收并购的主要制约因素，或为需求端存在需求预期短期反转担忧、融资渠道受限与杠杆空间不足、实操层面中尽调成本与事后风险的隐忧、高价拿地带来资产议价空间有限，此外国企受限于决策流程发力相对缓慢。

为助力地产行业纾困，一些资产管理公司开始入场。近日，长城资产获批在全国银行间债券市场公开发行100亿元金融债券，用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置等。此前，东方资产发行了首笔AMC地产纾困金融债，规模100亿元。

中指研究院企业事业部研究副总监陈星认为，国有资产管理公司入场，表明收并购活动的参与主体更加多样。据不完全统计，今年来的收并购活动中，来自项目合作方股东的收并购与来自第三方的收并购基本各占一半，第三方收并购中，仍以开发商收购为主。

“资管公司作为独立的第三方金融机构，在风险资产处置方面具有丰富经验，又受到融资政策的支持，无论从资金充足度还是专业度方面来说，都具有更强的优势，有望加快当前出险企业项目的处置速度，促进风险化解和市场出清。”他称。

值得注意的是，抛却参与主体不谈，市场各方对后市的预期，才是房企收并购的核心影响因素。西政资本称，销售受阻是房企当前较大的痛点，楼市政策的适宜调整、市场信心的重新回归，才是解决问题的关键。

近期，面对楼市持续低温的态势，全国多个城市对房地产政策进行调整。那么，楼市从“政策松”到“市场稳”需多久？

国海证券研究所联席所长夏磊称，截至2022年1月，一线城市去化周期约15.8个月，北京市场有望在3月份迎来小阳春；郑州、重庆、成都、无锡、福州等二线城市，目前库存在较高水平，随着政策跟进，预计会在调控放松后3个月内回暖；三四线城市库存处于历史高位，回暖或将需要更长时间，预计从放松到政策见效仍需6个月以上。