楼市白皮书——2018年威海楼市政策大盘点

搜狐焦点威海站 2019-01-03 16:00:48
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2018年过去,回顾这一年威海的楼市,房地产市场呈现新局面,政策环境也呈现新的变化,房地产政策在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。“调控”主线一直贯穿其中,下面我们重温一下威海楼市调控2018年都有哪些较新的政策。

2018年过去,回顾这一年威海的楼市,房地产市场呈现新局面,政策环境也呈现新的变化,房地产政策在“房子是用来住的,不是用来炒的”基调下继续构建长短结合的制度体系。“调控”主线一直贯穿其中,下面我们重温一下威海楼市调控2018年都有哪些较新的政策。

一.严打囤房炒房!威海市商品房取得预售许可证后三个月内不得涨价

进一步加强市区商品房销售管理,威海市住房和城乡建设局下发较新通知,在加强预售价格备案管理、加强销售行为监管、加强销售合同签订监管、依法查处违规违法行为等方面进行了如下通知:

(一)加强预售价格备案管理,坚持一房一价备案,通知要求开发企业取得商品房预售许可证之日起10日内,一次性公开全部房源及售价,一房一价,一套一标,标价必须与备案价一致,售价不得高于备案价;开发企业按期限公布商品房售价后,3个月内不得涨价,3个月后售价确需调整时,须再次报备。

(二)加强销售行为监管,要求企业在取得商品房许可证前,不得销售商品房,不得以任何方式向购房人收取或变相收取定金,预订款等性质的任何费用;取得商品房预售许可证后,须在限定时间内一次性公开全部房源对外公开销售,严禁采取分幢、分单元、分层或分批、分次开盘等方式销售。另销售现场必须企业营业执照、房产五证以及销控表、售价表等证件进行公示

(三)加强销售合同签订监管,包括加强合同网签备案监管、合同有关事项告知监管以及合同变更撤销监管。

在加强合同网签备案监管方面,通知要求,商品房成交后,开发企业须与购房人约定网签合同的具体时间,按照约定时间通过威海市商品房销售合同网签平台与购房人签订商品房买卖合同,属于商品房预售的,开发企业须自商品房预售合同网签之日起30日内办理合同备案手续,并于15日内书面告知购房人。

在合同有关事项告知监管方面,要求开发企业或经纪机构在与购房人洽谈和签订商品房买卖合同时,须提前告知购房人有关购房政策。商品房存在设定抵押权的,开发企业或经纪机构须书面告知购房人,并向购房人出示抵押权人同意出售的证明文件。

在合同变更撤销监管方面,要求合同变更或撤销须依法进行,开发企业有义务制止购房人以退房为借口撤销合同、随即改名转让预售商品房的变相炒房行为,购房人确需变更或撤销合同的,开发公司须详细询问、记录变更或撤销合同的原因并保存相关资料备查。

(四)依法查处违规违法行为。通知要求,威海市各级住建部门要持续开展专项检查和整治活动,严肃查处开发企业及经纪机构无证销售、擅收预订款、捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、恶意炒作、哄抬房价、欺诈等扰乱市场秩序的行为,依法按照程序采取警告、责令限期整改、罚款、约谈、公开通报、限制预售许可和合同网签备案、限制预售资金使用、列入企业资质审查重点审核、列入企业信用档案和评级重点审核、列入企业黑民单等方式进行惩戒,同时向物价、工商等部门通报,对违规违法企业实施联合惩戒。

具体详情见威海市住建局通知文件:

二.威海物业收费新规:空置6个月以上物业费按不超60%收取

7月30日起,我市施行《山东省物业服务收费管理办法》,明确长期空置和基础设施未达标房屋的物业费收取标准,对空置6个月以上房屋,前期物业费按不超过应交物业费60%的比例收取。

根据《办法》,我市明确长期空置房屋收费标准,对空置6个月及以上的市区普通住宅,业主或物业使用人应提前提交书面告知;对空置结束后仍未开通水、电业务,或连续6个月用电量小于3千瓦时、用水量小于1立方米的房屋,业主应提供相关证明资料。以上材料经物业服务企业确认后,其前期物业费按不超过应交物业费的60%收取。

普通住宅竣工综合验收后,因建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的,物业费应按不超过总物业费80%的比例收取。同时,物业费暂实行分等收费方式,由物业服务公司根据物业服务项目等级对应的收费标准进行收取。

此外,《办法》还明确了49条规定,如小区内利用物业共用设施进行经营、车位场地使用费等的收益归全体业主共有,可以折抵物业公共服务费;建立物业服务收费信用体系,将恶意拖欠物业费等行为纳入个人诚信记录;对于物业服务企业擅自收费,业主或物业使用人有权拒绝交纳等。

三.威海新建住宅全装修质量标准不得低于样板房

4月威海市住建局下发《关于加强新建住宅全装修工程质量监督管理的通知》(以下简称《通知》),要求全装修住宅工程全面纳入基本建设程序管理,实行土建安装与全装修一体化设计,全装修与建筑、结构、设备等各专业同步设计、同步报审。全装修住宅工程实行施工总承包制度,建设单位不得将装修工程进行肢解发包。

全装修住宅的功能面的定位、厨卫设备设施的安装位置,包括插座的位置、数量等细节,在设计施工图纸的时候就已经进行了科学的规划和安排。根据《通知》,全装修住宅工程施工现场必须建设全装修样板房,建设单位应按施工图设计文件规定的材料、设施设备,选择代表性户型制作样板房。全装修施工应与样板房采取相同的工艺、工法、材料及构配件,且其质量标准不得低于样板房的质量标准。

环保是市民对全装修住宅普遍关心的问题之一,《通知》要求,采购单位应选用有害物质含量满足规范标准和经审查合格的设计文件要求的装修材料,不得选用国家禁止使用、限制使用或有害物质含量超标的建材。在装饰装修工程完工至少7天以后、分户验收前必须进行单位工程室内环境污染物浓度检测。室内环境污染物浓度检测不合格的住宅工程,建设单位不得交付使用。

市住建局要求,各区市建设主管部门及所属质量监督机构应加大日常巡查和监督力度,重点对样板房、交付使用制度的执行情况进行监督检查,发现有违法违规行为的,要责令改正,并将其不良行为记入诚信档案,依法依规严肃处理的同时向社会公开。

四.小区公共部位收益归业主 账目需每半年公示

日前,威海市物管办下发《关于进一步加强我市物业管理区域公共收益管理与使用的通知》,对公共收益内容界定、收益管理主体及收益使用范围等问题进行了明确规定。

其中,物业管理区域内的公共收益归全体业主所有,业主有权了解所在小区公共收益的收支明细。业主委员会、物业服务企业应当每半年时间,将公共收益收支情况在物业小区公示栏进行公示,接受业主监督。

五.威海公积金缴存基数和比例有大变化

2018年我市住房公积金缴存基数和比例调整啦!同时还有,扩大公积金缴存范围、调整部分提取政策、简化部分提取手续三大调整,详情如下:

根据国务院《住房公积金管理条例》和《威海市住房公积金管理实施办法》等文件的规定,现将2018年度住房公积金缴存基数和比例调整的有关事项通知如下:

(一)住房公积金缴存基数

1.2018年度职工住房公积金缴存基数按照职工本人2017年度月平均工资总额核定。工资总额按照国家统计局《关于工资总额组成的规定》(统制字[1990]1号)计算。

2.2018年度职工住房公积金月缴存基数较高限额调整为15586元,较低限额为1910元。

(二)住房公积金缴存比例

1.职工本人和单位住房公积金缴存比例分别不低于5%,较高不高于12%。

2.缴存住房公积金确有困难的单位,经本单位职工代表大会或工会会员代表讨论通过,可申请降低缴存比例或者缓缴,待单位经济效益好转后,再提高缴存比例或者补缴。

(三)有关调整要求

住房公积金缴存基数和比例,原则上一个单位每年只能调整一次。2018年度的基数和比例的调整工作截止9月30日。

(四)扩大缴存范围

1.个体工商户和自由职业者纳入缴存范围,允许自主缴存住房公积金。凡年满18周岁,男性未满60周岁、女性未满55周岁,在本市社保机构正常连续缴纳社会保险一年以上,自愿履行缴存住房公积金义务,遵守住房公积金管理规定的个体工商户及自由职业者可按自愿的原则申请建立住房公积金账户。缴存基数不得低于我市上一年度月较低工资标准,不得高于我市统计部门公布的上一年度月平均工资的3倍。缴存比例不得高于24%,不得低于10%。自主缴存者享有与其他缴存人员同等权利,提取和个人住房贷款按照我市统一的住房公积金政策办理。

2.港澳台同胞享有住房公积金待遇。在我市就业的港澳台同胞,均可按照《住房公积金管理条例》和相关政策的规定缴存和使用住房公积金。

(五)调整部分提取政策

在原提取政策的基础上,进一步调整三项提取政策。

1、支付租房提取的,职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人、配偶及未成年子女在我市无自有住房且租赁住房的,提供房地产管理机构出具的房屋租赁备案证明及完税发票的,可按实际房租支出全额提取。

2、购建房提取的,需在不动产权证或预售合同签发一年之内申请,对提供的购房发票或收款收据不再做年限要求;其中异地购房的,必须提供购房发票。购房发票经验明属实后方可办理提取。

3、取消重大疾病提取。

(六)简化部分提取手续

在原提取政策的基础上,进一步简化取消六项证明材料。

六.威海公积金新政:公积金贷款首次结清后3年内不得再申请

2018年5月23日,市住房公积金管理委员会第十六次全体会议审议通过了我 《关于调整部分住房公积金贷款政策的意见》。为进一步规范我市住房公积金贷款管理制度,威海市住房公积金管理 对《威海市住房公积金管理 住房公积金贷款管理实施细则》(以下简称细则)相应进行了修订。

新增政策:

(一)不予发放贷款条件增加“首次公积金贷款结清后不足三年的缴存职工家庭”条款。

修订原因:按照上级“住房公积金要重点支持自住性购房,有关优惠政策集中向首套购房倾斜”的要求,把两次使用公积金贷款的时间拉开,有助于扶持首次申请公积金贷款的刚性需求职工购房。

(二)单职工贷款 限额由40万元调整为30万元。

修订原因:将单职工贷款 限额下调10万元,与双职工 限额拉开20万元的差距,以利于优化贷款结构和防范贷款风险。

(三)可贷额度增加“二手房房龄在6年(含)以上的,房龄每增加10年,贷款 限额相应下浮10%”条款。

修订原因:一是二手房受房龄折旧、建筑结构等因素影响,房龄越大风险越高,执行差别化政策将有助于提高二手房贷款风险的防范能力。二是贷款额度差别化政策也是目前其它地市普遍的做法。

(四)暂停发放商业贷款转公积金贷款。

修订原因:由于目前住房公积金个贷率较高,暂时停止商业贷款转公积金贷款,待个贷率下降至合理区间时,再视情况恢复执行。

(五)违约责任增加“还款期间,发生连续欠缴公积金6个月及以上的”条款。

修订原因:提高职工缴存公积金的意识,杜绝以申请公积金贷款为目的的临时开户缴存行为。

2017年9月已执策:文登、荣成和乳山与市区一样执行同一贷款政策

根据2017年8月30日《关于加强市区房地产市场调控工作的意见》(威政办发﹝2017﹞13号)规定,对实施细则进行了修订。主要修订内容包括:

首套房贷款首付比例由20%提高至30%,二套房贷款首付比例不得低于40%;

停止向购买第三套以上住房及已经两次使用公积金贷款的缴存职工家庭发放贷款;贷款金额不超过账户余额20倍;暂停发放公积金异地贷款。

上述政策市区范围已于2017年9月执行,新细则实施后,文登、荣成和乳山与市区一样执行同一贷款政策。

以上政策自5月23日起实施,5月23日前已受理但未办结的相关业务仍按原规定执行。

具体信息可拨打威海公积金服务热线12329进行咨询。

七.条件允许小区可合理增设车位

6月记者从市住建局了解到,我市目前进一步规范市区住宅小区停车管理,开展住宅小区停车位数量普查。物业部门加强住宅小区的停车管理,对部分条件允许的小区,对小区道路进行合理划线,设置停车位。

根据要求,我市将开展住宅小区停车位数量普查。各物业服务企业要将对其所服务小区的规划停车位总数量、地下停车位规划数量、地上停车位规划数量以及经业主大会同意改造绿地设置的停车位数量等情况进行统计。

同时,我市将加强住宅小区的停车管理,物业服务企业会同业主委员会制定和完善本小区车辆管理规定,对停车位的设置、临时进出车辆停放管理、紧急情况处置预案等进行明确,并在小区公示栏进行公示,对占用消防通道、车辆停放绿地破坏绿化、恶意堵塞小区大门等行为进行劝阻和制止,劝阻不听的,物业服务企业要报请公安、城管执法、消防等行政执法部门依法处理,维护业主公共利益和小区的正常秩序。

因建设质量问题未启用的地下车位,物业服务企业应协调街道办事处、开发建设单位进行维修改造,争取达到正常使用的条件,以缓解小区停车难问题。对部分条件允许的小区,物业服务企业经业主大会同意,并按规定办理相关审批手续后,可以拓宽小区路面对小区道路进行合理划线,设置停车位,也可调整绿化面积,铺设植草砖,增设生态停车位,但不得占用消防通道。物业服务企业对占用共用场地停车收费的,应按规定收费并对停车收费单独建账,每半年公示公共收益收支明细,接受业主和业主委员会的监督。

八.九部门联合整治:禁止楼市开发商“全款优先”

8月1日,省住建厅等九部门通知:8月底前,房地产企业、中介机构要落实服务承诺制,购房者依法依规自愿选择使用公积金贷款、商业贷款及全款三种支付方式,房企不能违法违规干预,并做好配合服务工作;中介代办贷款、不动产登记等服务,另行签订合同明确服务内容和收费标准。

不少购房者都有相似的经历:卖房时置业顾问将楼盘说得天花乱坠,待签了合同,购房者有异议时,开发商要么说是置业顾问个人行为不代表公司,要么说置业顾问已离职,购房者合法权益无法保障。

房地产市场销售中今后将有新的变化!相关部门明确,积极引导当事人使用住建、工商部门推行的新建商品房买卖、存量房买卖、住房租赁合同新版示范文本。企业或机构利用自行设定的合同格式条款规避自身义务、损害购房人合法权益,以及乱收费行为,都要被严肃查处。

根据通知,8月底前,威海及其他16市推行房地产企业服务承诺书。新建商品房售房时,销售人员(置业顾问)要主动向购房人提供书面的《房地产企业销售服务承诺书》,并双方签字确认。在承诺书中,购房人选购哪家开发企业及开发的楼盘都要明确写入承诺书,销售人员实名登记并代表公司做出依法依规卖房的承诺,最后开发企业盖章。承诺书中,购房人选购的房源要明确预售或现售获得许可证的时间,所有房源一次公开销售,有关证书在售楼处公示;项目一房一价公示,有关报价保证不高于预售许可(现售备案)申报核准价。

值得一提的是,购房人购买开发企业某一项目楼房时,可依法依规自愿选择使用公贷、商贷及全款三种支付方式,开发企业要保证不违法违规干预,并做好相关配合服务工作。

与新建商品房销售不同,买过或卖过二手房的市民由于信息不对称,二手房中介居中会存在虚报价格、多收费等行为,加之交易流程长、环节多,历来是买卖双方投诉的热点。

存量房交易当事人接受中介机构居间服务时,房地产经纪人员要向交易当事人提供书面的《房地产经纪服务承诺书》,并签字确认。为保障当事人合法权益,在承诺书中,执业经纪人要写下实名登记号,并承诺一次性书面告知委托人应协助的事宜、提供的资料、交易程序及可能存在的风险,向委托人提供交易房屋的市场参考价格,涉及税费,提供的经纪服务内容及完成标准、收费标准及支付时间。代办贷款、不动产登记等其他服务的,另行签订合同,明确服务内容、收费标准等。

据悉,上述新房、存量房交易服务承诺书都要纳入企业或机构房屋销售档案一并保存,房企和中介机构执行不到位的纳入行业负面信用管理。

九.威海住建局集中整顿规范房地产市场秩序

6月28日,威海市住房和城乡建设局下发《关于进一步整顿规范我市房地产市场秩序的通知》,决定集中1个月的时间在全市开展一次整顿规范房地产市场秩序活动。

一、严厉打击商品房销售违法违规行为

(一)重点查处开发企业的下列行为:

1.未取得《商品房预售许可证》,以认购、预订、排号等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、购房款等费用。

2.取得《商品房预售许可证》后,未在10日内一次性向社会公开全部房源及售价,或以分幢、分单元、分层、分批次销售和虚假预订、虚假抵顶等方式,捂盘惜售或变相囤积房源。

3.销售现场未按规定公示企业营业执照、国有土地使用权证或不动产权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等。

4.销售现场未按备案价格“一房一价”明码标价,未及时更新房屋销售状态,发布虚假已售、待售房源信息。

5.在备案价格之外加价销售房屋或与中介机构、房产电商等经营单位合作,在房价款之外额外收取费用。

6.委托未备案的中介机构代理销售商品房。

7.委托中介机构代理销售而未签订委托协议。

8.销售已设定抵押的商品房而不履行告知义务,未书面告知购房人。

9.房屋成交后未及时网签合同,网签合同后未在30日内办理合同备案手续。

10.其他违法违规行为。

(二)重点查处中介机构的下列行为:

1.代理销售未取得《商品房预售许可证》的商品房。

2.代理销售商品房而未与开发企业签订委托协议。

3.代理销售商品房额外收取购房人费用。

4.中介机构及其分支机构未在房地产主管部门备案。

5.对购房人隐瞒真实信息赚取差价。

6.未与委托销售房屋的当事人签订房屋经纪合同。

7.为不符合交易条件的房屋提供中介服务。

8.未在经营场所公示中介服务内容、服务项目、收费标准。

9.与开发企业或有关从业人员串通炒卖房号、哄抬房价。

10.其他违法违规行为。

二、进一步规范商品房销售行为

(一)规范商品房预订行为。购房人预订商品房后,开发企业须在2日内通过网签系统进行预订登记,对不在规定时间内进行预订登记的视为捂盘。商品房预订登记后,开发企业须在2个月内进行合同网签。不得   通过反复预订的方式囤积可售房源,一经发现该房源列为特殊公示销售房源。

(二)规范商品房退房行为。严格实行购房实名制,房屋预订后不得擅自更改购房者姓名。已网签合同、经双方协商一致需撤销合同的,双方应递交申请并说明理由,所退房源列为特殊公示销售房源。严格控制    开发企业的退房率(退房次数与网签套数之比),退房率应低于10%,超过10%后,住建部门暂停受理撤销合同的申请。

(三)规范商品房公开销售行为。对网签合同撤销、反复预订等原因列为特殊公示销售房源的商品房,由开发企业在销售现场显著位置进行公示,公示后方可进行销售,售价不得高于备案价。对申购人数远远超出房源数的项目,开发企业必须采取公开、公正、公平的摇号方式进行销售。

(四)规范销售信息发布行为。开发企业和中介机构发布的商品房销售广告和宣传资料,内容须真实、合法、准确,不得欺骗、误导公众。严禁制造、炒作、传播房源不足、内部预留、开盘售罄、后期涨价、信贷收紧等不实不全房地产信息,误导市场预期,造成紧张气氛,引起恐慌性购房。

十.威海市进一步优化住宅专项维修资金申请程序

近日,记者从市住建局物管办了解到,为了方便申请人使用住宅专项维修资金,提升广大业主的居住水平,6月20日,市物管办在对市区范围内物业服务企业进行的业务培训会上,对住宅专项维修资金的计划使用和应急使用两项程序进行了细化,以便住宅专项维修资金及时有效地发挥作用。也就是说,我市住宅专项维修资金真正开辟了“绿色通道”。

2010年7月,我市启动住宅专项维修资金的归集工作。自2014年5月以来,共使用住宅专项维修资金570多笔,总计250余万元。市物管办工作人员表示,根据统计,我市住宅专项维修资金已为多个小区房屋的外墙、屋顶、污雨水管、消防设备及楼宇门等部位维修,在保障业主权益、改善业主居住环境方面做出了重要贡献。

“随着时间的推移,当初交纳住宅专项维修资金的小区,逐渐到了需要使用维修资金的时候,而以往被普遍应用的‘一般使用’程序已经不能充分满足申请人的维修需求。”工作人员说,维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用,今年,市物管办在原有规定的基础上,将几乎没有被使用过的计划使用和应急使用两项程序进行了细化,并将申请程序进行了完善优化,以便申请人能更加方便快捷地使用住宅专项维修资金。

工作人员表示,与一次只能表决一个维修项目的一般使用相比,应急维修是针对某些特定的共用部位、共用设施设备的维修更新改造提供更加快捷方便的使用方法。根据我国相关法律法规规定,对于部分符合资金使用条件、有可能对业主人身财产安全和居住环境造成严重伤害、有严重安全隐患的共用部位、共用设施设备发生损坏时,比如电梯、消防系统故障、外墙面脱落、严重漏雨、污水外溢等等必须要及时解决的问题,可以采用先维修、后公示的方式,及时维修、消除隐患,保障业主的人身财产安全和居住环境。

“应急使用主要适用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况。”工作人员说,而计划使用则代表业主可以一次表决多个维修项目,一旦计划使用审批通过,市物管办会为该小区预留维修资金,保证多个维修项目的顺利进行。

申请使用住宅专项维修资金,要分情况

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。这笔资金又被称为房屋的“养老金”,它的每一次申请和使用,都与每名业主的切身利益息息相关。

那么,这笔资金到底怎么申请,应由谁来申请,不同使用方式的申请程序是否相同,哪些情况可以申请维修资金,哪些情况又不得申请维修资金呢?下面,小晚就为您详细道来。

3个主体有权申请专项维修资金

据市物管办工作人员介绍,按照规定,住宅专项维修资金的使用申请人主要有3个,即业主委员会或社区居委会、相关业主、小区物业服务企业。

“其中,住宅共用部位、共用设施设备损坏后,对部分业主的生活造成了影响,这些业主便是相关业主,他们可以申请使用维修资金。”工作人员说,首次提出申请时,申请人需提交相关资料进行备案。

不同情况申请流程各不同

一般情况下,想启用住宅专项维修资金维修某个单一项目,也就是“一般使用”时,必须按照相关法律法规要求经由业主表决同意。物管办工作人员表示,有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,即可视为表决通过。

住宅专项维修资金的计划使用,则是由业主委员会或者其委托的物业服务企业,根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况,编制维修资金年度使用计划,经业主大会决定或者经有利害关系的业主表决同意后,向市物管办提出申请。

一旦出现物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏、电梯故障、消防系统故障、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动、玻璃幕墙炸裂、排水管道爆裂、地下车库雨水倒灌及其它可能造成人身安全事故的紧急情况时,申请人可直接启动“应急使用”程序,无需经由业主表决即可向市物管办提出申请。

主出入口门禁等都在资金保障范围内

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备的资金。其中,住宅共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备则是指包括电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲等由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。

因此,小区业主共用的道路、主出入口门禁、道路、路灯、监控设备、绿地、天线、防雷、照明、消防设施、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等,都在住宅专项维修资金的保障范围内。

应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的费用;应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用;规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用;因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用;根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的维修和养护费用,皆不能从住宅专项维修资金中支取。

十一:我省规划建设烟威等都市圈 推进城市群内部六个一体化

近日,山东省城镇化工作领导小组办公室发布《关于印发全省新型城镇化建设近期工作要点的通知》。

通知指出,要深入实施山东半岛城市群规划,推进城市群内部空间、产业、交通、生态、设施和公共服务“六个一体化”,促进大中小城市网络化建设,提升城市群建设质量。印发实施济南都市圈和烟威、东滨、临日、济枣菏都市圈规划,开展青岛都市圈发展战略研究,打造“两圈四区”总体格局。强化济南、青岛、烟台新旧动能转换的“三核引领”作用,优化行政区划和功能布局,促进城市群一体化、网络化发展。

十二.山东拟规定:新建小区先建学校 500米内要有小学幼儿园

坚持同步规划设计。现有居住区的扩建规划及新建居住区的规划,须征求同级教育行政部门意见,对不能满足控制性详细规划和规划条件确定的教育设施规划布局要求、无法满足适龄儿童入学入园需求的居住区建设项目,不予办理规划许可手续。

坚持同步建设施工。分期开发的居住区建设项目应将配套教育设施安排在首期建设。配套教育设施应当与居住区首期建设项目主体工程同时申报施工许可。居住区建设项目申请商品房预售许可证时,应配套教育设施主体未完工的,住建部门不予颁发。

坚持同步竣工验收。配套教育设施应与居住区建设项目同步竣工,同步接受验收。居住区建设项目申报竣工综合验收备案时,应配套教育设施未与居住项目同步完成建设的,住建部门不予办理开发项目竣工综合验收备案手续。

坚持同步交付使用。配套教育设施建设,实行“交钥匙”工程,建成并验收合格后3个月内无偿交付当地教育行政部门。

配套幼儿园,服务半径原则上不大于300米;配套小学,服务半径原则上不大于500米;配套中学,服务半径原则上不大于1000米。规模较大的居住区,应独立设置规模适宜的义务教育学校和幼儿园。

为促进教育资源合理配置,优化学校布局,满足适龄儿童就近入学入园需求,适应新型城镇化发展趋势,加强城镇居住区配套教育设施的规划建设、管理使用工作,根据有关法律法规,省教育厅组织起草了《山东省城镇居住区配套教育设施规划建设意见》。

8月28日,山东省教育厅发布公告,征求对《山东省城镇居住区配套教育设施规划建设意见》的意见建议。

山东省城镇居住区配套教育设施规划建设意见(征求意见稿)

为适应新型城镇化发展,合理配置教育资源,优化城镇中小学校、幼儿园布局,加强城镇总体规划确定的建设用地范围内商品住宅、保障性住房、城中村和棚户区改造项目等(以下简称“居住区”),配套非营利性普通中小学校、幼儿园(以下简称“配套教育设施”)的规划建设、管理使用工作,满足适龄儿童就近入学入园需求,根据《中华人民共和国义务教育法》《中华人民共和国城乡规划法》《幼儿园管理条例》《山东省义务教育条例》《山东省城乡规划条例》和《山东省学前教育规定》,结合我省实际,制定本意见。fang.com

(一)完善建设规划

1.调整完善城镇教育设施专项规划。吸收教育行政部门进入各级城乡规划委员会。在城乡规划委员会领导下,各市、县(市、区)规划主管部门牵头,教育部门、国土部门共同参与,结合新一轮城镇总体规划和土地利用总体规划编制工作,调整完善2019-2035年的城镇教育设施专项规划,并确定近期、中期居住区配套教育设施建设布局规划。城乡规划部门负责将居住区配套教育设施建设布局规划纳入城镇控制性详细规划和居住区规划,明确每所配套教育设施的具体位置、四至范围。国土部门负责将居住区配套教育设施建设布局规划纳入土地利用规划。

2.确定配套教育设施建设规划标准。配套教育设施建设规划,应统筹考虑城镇化进程、学龄人口变动趋势等因素,由市、县(市、区)人民政府组织教育、卫生和计划生育、统计等部门科学测算本行政区域内每千人口的入学、入园人数,作为编制配套教育设施建设规划的依据。配套幼儿园,服务半径原则上不大于300米;配套小学,服务半径原则上不大于500米;配套中学,服务半径原则上不大于1000米。规模较大的居住区,应独立设置规模适宜的义务教育学校和幼儿园;规模较小的居住区,应统筹在各居住区就近位置设置义务教育学校和幼儿园。建设规划配套教育设施,应符合省定中小学、幼儿园办学条件标准,其中,幼儿园不宜超过12个班,小学和初中不超过36个班,九年一贯制学校不超过45个班,普通高中不超过60个班;幼儿园平均每班不超过30人、小学每班不超过45人、中学每班不超过50人。鼓励开展小班化教学,设置小规模学校。

3.加强已建成居住区配套整改。已建成居住区现有学前教育和义务教育学位无法满足需求,或现有幼儿园和中小学校不符合规划条件及有关技术标准规范的,由所属县(市、区)政府负责统筹,规划(住建)部门、教育部门、国土部门等共同参与,补建(改建)配套教育设施。因居住区开发企业原因未达到配建要求的,责成开发企业完成学校配套建设,否则记入不良信用记录,重新核发开发资质,限制或停止其承接新的开发项目。

(二)加强建设管理

4.坚持同步规划设计。现有居住区的扩建规划及新建居住区的规划,须征求同级教育行政部门意见,对不能满足控制性详细规划和规划条件确定的教育设施规划布局要求、无法满足适龄儿童入学入园需求的居住区建设项目,不予办理规划许可手续。规划调整涉及教育设施建设调整的,须经同级教育行政部门同意。

5.坚持同步建设施工。分期开发的居住区建设项目应将配套教育设施安排在首期建设。配套教育设施应当与居住区首期建设项目主体工程同时申报施工许可。居住区建设项目申请商品房预售许可证时,应配套教育设施主体未完工的,住建部门不予颁发。

6.坚持同步竣工验收。配套教育设施应与居住区建设项目同步竣工,同步接受验收。居住区建设项目申报竣工综合验收备案时,应配套教育设施未与居住项目同步完成建设的,住建部门不予办理开发项目竣工综合验收备案手续。

7.坚持同步交付使用。配套教育设施建设,实行“交钥匙”工程,建成并验收合格后3个月内无偿交付当地教育行政部门。教育行政部门接到建设完成的配套教育设施后,应及时办理产权登记手续。机构编制、人力资源部门应提前落实新建公办幼儿园、普通中小学机构编制和师资配备,保障正常办园、办学。

(三)加强用地保障

8.优先供应配套教育设施建设用地。配套教育设施用地要按照建设标准优先预留,实行单独划定边界,无偿划拨给教育行政部门。所需新增用地,由省、市、县三级统筹解决。在编制年度用地供应计划时,新增用地指标、盘活的存量土地和城乡建设用地增减挂钩等节余指标优先用于配套教育设施建设。fang.com

9.优先熟化配套教育设施用地。规划建设居住区,配套教育设施用地未熟化的,居住区建设用地不供地,确保教育设施用地与首期居住用地同步供地、同步达到建设条件。

10.加强配套教育设施建设用地管理。规划为配套教育设施的建设用地,不可挪作他用;确需调整的,应同等面积补偿,位置要符合配套要求,并经同级教育行政部门同意。已经建成的学校(幼儿园)需要调整的,经所属教育行政部门同意后,实行先建后调整,不得影响正常教学活动。

(四)加强资金保障

11.落实房地产开发项目建设条件意见书制度。全面落实房地产开发项目建设条件意见书制度,依据规划条件,在建设条件中明确配套教育设施的建筑规模、建设标准、完成时限、投资来源、移交方式,作为相关地块的出让条件。

12.配套教育设施与居住区捆绑建设。应独立建设配套教育设施的居住区,配套教育设施和居住区捆绑建设,由开发建设单位出资建设,政府跟进质量监管。不能独立建设的配套教育设施,按照配套教育设施建设标准要求,核定教育设施建设成本,纳入土地熟化成本,并作为土地招拍挂出让条件,由当地政府或当地政府委托国有投资平台组织实施配套教育设施项目建设。

13.减免有关收费。配套教育设施建设,享受国家、省有关收费减免政策,具体办法由省财政、物价、教育等部门共同制定。

(五)加强组织实施

14.加强组织领导。各市、县(市、区)政府要强化举办普通中小学、幼儿园教育的主体责任,负责制定实施细则,完善规划委员会制度,强化组织领导,建立政府领导、部门配合、联合推进的工作机制,加强配套教育设施规划建设的保障落实。

15.强化监督考核。建立健全督导考核机制,将教育配套设施建设规划情况作为对各级政府履行教育职责考核的重要内容,定期进行督查,督查结果向社会公布,广泛接受监督。

十三:国家已批复!威海新增建设用地!征地补偿安置不落实,不得动工!

10月,山东省自然资源厅发布自然资源部关于威海等11市2018年度农用地转用和土地征收方案的批复。其中威海市征收土地225.4483公顷,保障性安居工程用地41.9367公顷,商服用地4公顷,公共管理与公共服务用地27.5239公顷,交通运输用地8.86公顷。批复如下:原则同意已呈报的农用地转用和土地征收方案。督促城市人民政府依据批准的建设用地规模,在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内落实具体用地位置。依据国务院批准的农用地转用和土地征收方案及有关规定,对城市人民政府呈报的农用地转用和土地征收实施方案进行严格审核,审核同意后,由城市人民政府具体实施。征地补偿安置不落实的,不得动工用地。

十四.山东省出台国土新规 批而未供土地可调整利用了

日前,山东省国土资源厅出台《关于开展批而未供土地调整利用工作的意见》提出,2009年以来,经省政府依法批准使用年度新增建设用地计划指标的城市分批次建设用地,因相关规划调整、生态红线控制、地质条件等原因,满2年未完成供地、现状地类未发生变化的,经市、县人民政府组织核实,在妥善处理征地补偿有关事宜、报省政府批准后,可以进行调整利用。

《意见》从可操作性和群众群益角度出发,明确了调整利用土地应具备的两项条件:一是拟调整土地应为经依法批准的完整批次或完整地块未实施供地,经市、县人民政府研究同意,产权清晰,无银行抵押或司法查封,无利益纠纷和行政争议。二是拟调整土地地貌应保持原土地利用状态,原地类为农用地的,应当保持农业水利设施、耕作层、机耕路等种植条件。

《意见》提出,拟调整土地尚未完成征地补偿安置方案实施的,可以与原被征地集体经济组织解除征地补偿安置协议,交由其继续组织耕种或使用,土地所有权恢复为集体土地所有权;已经完成征地补偿安置方案实施,且征地补偿安置费用已经到位的,可以保留国有土地性质,按国有土地管理。具体土地调整利用工作方案由市、县人民政府制定实施。涉及农用地的,可由县级国土资源部门委托原被征地集体经济组织或有关单位进行管护,签订管护协议,及时组织耕种或使用,严禁撂荒。

该厅要求,以市为单位,调整利用审批工作于每年10月30日前完成;严格控制调整利用的数量和范围,调整后的土地,自调整利用批准之日起3年内不得再次办理农用地转用和土地征收审批手续。

十五.12月10日起威海物业服务企业信用档案与评级管理系正式启用

为进一步推进我市物业行业诚信体系建设,市物管办开发建设了威海市物业服务企业信用档案与评级管理系统,目前系统已具备启用条件,现决定自12月10日起正式启用威海市物业服务企业信用档案与评级管理系统。

物业企业信用档案与评级系统启动了,接下来最重要的工作就是物业企业信息如何快速真实地上传到系统。对此,市物管办也有明确要求:各物业服务企业要按照系统操作流程,完成企业的基础信息、所服务的项目信息的录入工作,在日常管理中如有变化,要及时登录系统进行信息更新,并报辖区主管部门备案,确保企业信息、项目信息的准确性、公正性、严肃性。2018年12月31日前,凡未参加信用等级评价的物业服务企业,均认定为D级(缺失)。

信息录入成功,还要加强对物业企业信用档案与评级系统评价结果的运用。

市、区物业主管部门将进一步加强对物业服务企业的事中事后监管,加大“双随机”检查力度,对检查中发现的违法违规行为,在依法依规加大惩处力度的同时,实时记入企业信用档案记录,并强化对信用评价结果的运用。

按照守信激励和失信惩戒的原则,根据信用评价结果实行差异化管理,对信用优良企业,在前期物业服务招投标、物业项目评先树优等方面予以鼓励扶持;对信用不良企业,给予约谈负责人、实施重点监管、取消评优资格、限制承接新项目、列入黑名单直至清出物业服务市场等惩戒措施。

市物管办将于每年年底对物业企业信用评价结果通过媒体向社会公布1次,确保我市物业服务企业信用档案与评级管理工作落到实处。

信用系统启用后,相关信息也将面向社会公开,业主可通过系统查询了解物业服务企业的信誉、经营和服务等相关信息,在选聘物业服务企业时,优先选择信用分值高的企业,逐步形成优胜劣汰的良好市场环境。

十六:住房贷款利息新个税专项附加扣除 2019年1月1日开始执行

全面实施新个税征管办法来了!国务院日前印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》自2019年1月1日起施行。

十七:明年威海市新建续建交通项目19个 总投资298亿元

明年我市计划总投资298亿元,新建续建交通项目19个。12月26日,记者从市政府新闻办召开的新闻发布会上获悉,2019年,我市将新建和续建交通项目19个,并继续优化调整城市公交、农村公路建设,推进全市交通向高质量发展。

据市交通运输局副局长于雪辉介绍,2018年,依托日益完善的“三大交通圈”和四大国际通道,我市投资34亿元,统筹推进33个大项目建设,市域、国内、海外交通网络得到全面发展。今年以来,我市预计完成公路货运量8197万吨,同比增长15%;地方铁路、城际铁路发送旅客数量,水路运输客运量及民航运输旅客吞吐量同比均将实现不同幅度增长。

2019年,我市计划总投资298亿元,并在年内计划完成投资65亿元,新建续建19个交通项目。在新建项目中,G228丹东线乳山口大桥项目年内计划完成投资3亿元,G228丹东线威海九龙湾至西霞口段年内计划完成投资5亿元。在续建项目中,文莱高速公路项目年内计划完成投资20亿元;威海港国际集装箱多式联运中心项目年内计划完成投资3000万元;S201威东线田和至温泉段改建项目年内计划完成投资11.4亿元,并争取年底前主线通车。

此外,我市还将于2019年开展前期推进项目26个,规划研究项目17个。其中,城市轨道交通1号线和2号线一期工程争取2019年内完成轨道交通前期规划工作。

明年,我市还将在提升公交服务水平和建设“四好农村路”上继续推进,较大限度服务民生发展。将新开通和优化调整线路7条,惠及92个居民小区;在羊亭、温泉等乡镇建设公交候车亭20座;新购置60辆混合动力公交车(其中包括10辆无障碍公交车),并建成羊亭公交中心站项目,实现双岛湾、初村、羊亭、张村等城区西端与中心区公交线路的有效连接和换乘。

以三年集中攻坚行动为依托,全市明年计划投资10亿元,实施路网提档升级工程78公里,改造危桥13座,建设农村客运站点707个,支撑带动乡村振兴和农民致富。到2020年,全市计划投资26亿元,新建改造农村公路和实施大中修工程1400公里,新建农村客运站点1800个,力争将我市打造成为全省“四好农村路”示范区。

未来三年,按照“公路提升、港口扩能、铁路提速、机场迁建、园区开放、航线加密、管理智慧”的思路,我市将规划实施62个项目,总投资约825亿元,推动全市交通的内部大循环、外部大联通、国际大开放,实现全市范围内的“人悦其行、货优其流”。

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