房企千亿军团已达41家,他却说:房地产行业将步入“无增长时代

2020年刚刚告别，房企全年成绩单已新鲜出炉。根据中指研究院监测显示，共计166家房企跻身百亿军团，千亿军团已增至41家。

从TOP100房企排名来看，碧桂园、恒大、万科依然把持前三名，全年销售额分别为7888亿元、7038亿元、7011亿元。融创、保利分列第四、五位，销售额均在5000亿元以上，龙头房企依然是“强者恒强”。中海、绿地、世茂、华润、绿城分列第6-10位。

2020年房企销售TOP20

腰部房企增速更高，长三角贡献较大

数据显示，百亿房企销售额平均增速为14.4%，增长有所放缓，行业进入降速求稳通道特征明显。其中，3000亿以上头部企业发展稳健，销售额增长率均值为6.9%。1000-3000亿企业、500-1000亿、300-500亿腰部企业继续追求规模扩张，增速较快，销售额增长率均值分别为19.7%、16.2%、15.2%。不过，100-300亿企业增速偏低，销售额增长率均值为6.2%。

中指研究院分析认为，百亿企业增速分布呈现“倒U形”，头部、尾部企业增速较低，腰部企业增速较高。

在房企业绩完成度方面，从公布年度销售目标的25家代表企业来看，2020年房企销售目标完成率总体较好，均值为106.1%。其中金茂、绿城、华润、招商、雅居乐等企业的销售目标完成率均超过110%。

2020年哪些城市的房子卖得更好？中指院数据显示，一二线城市成交占比略有提升，二线城市占比近六成。

2020年百亿房企继续聚焦二线城市，50家百亿代表企业的二线城市业绩贡献占比为58.3%，较2019年增加了1.2个百分点。一线城市供应端改善推动市场成交上行，销售占比上升0.3个百分点至18.6%。而三四线城市贡献占比下降1.5个百分点至23.1%。

具体来看，百亿房企长三角、珠三角、京津冀三大城市群销售贡献突出，占比分别为36.7%、15.1%、10.5%，合计占比62.3%，且销售占比继续提升。

红星资本局注意到，城市群中较大赢家当属长三角城市群。区域内需求旺盛，市场率先恢复，销售占比提升1.9个百分点，占比达到为36.7%。从数据上看，南京已经悄然超越北京、上海、杭州、广州等重点城市，成为2020年新房销售额较高的城市。而珠三角受益于区域顶层设计、人才政策放松等因素，下半年市场趋热，销售占比提升0.9个百分点；京津冀城市群市场则得到稳步恢复，销售额占比微升。

房地产行业将步入“无增长时代”？

2020年房企交出了一张漂亮的成绩单，166家房企跻身百亿军团，多达41家房企跨过“千亿大关”。不过在百亿、千亿房企的高歌猛进中，易居企业集团CEO丁祖昱却语出惊人：“2021年，房地产行业或将步入无增长时代！”

丁祖昱是在昨天下午的年度楼市演讲中说这话的，并迅速引发各方热议。他说，随着“三道红线”落地，房住不炒成为长效机制，行业增长已进入瓶颈阶段。

丁祖昱称房地产行业将步入“无增长时代”

2020年8月，央行、住建部划定房企融资“三道红线”：剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1倍。“三道红线”出台，导致房企突然面临融资受限、融资成本上升的局面，成为考验各家房企的关键，房企也纷纷掀起了一轮集体降负债、降杠杆的举动。

随着“三道红线”出台，以及多个城市政策收紧，许多房企采取了审慎的态度。从各梯队房企业绩看，2020年纷纷“踩刹车”。数据显示，2000亿以上房企中仅中国金茂、绿城中国销售业绩超过40%，分别为44%和43%，该阵营房企业绩增幅为17%。长期来看，业绩减速的大趋势不会改变。

据易居数据统计，在“三道红线”融资新规出台之后，百强房企中绿档房企9-11月拿地金额相较前8个月，增幅高达44%；但红档、橙档及黄档房企投资金额同比分别下滑41%、61%及18%。其中绿地等房企9月份后投资力度下降尤为明显。

数据显示，截至今年11月，45家典型房企中已有7家出现负增长，另有11家增速低于行业平均水平。丁祖昱认为，2021年规模房企负增长现象还将增加。但他同时也表示，行业判断为“无增长”，但是个体企业会有负增长和正增长，企业内各板块会有负增长和正增长。

贝壳研究院的报告也认为，当前调控城市“限地价”、“限房价”的政策，以及核心城市的高竞争性，将不断推高房企成本。房地产行业的利润高点早已过去，毛利率水平在主要行业中下行幅度较大，预计未来仍有一定的下行空间。 TOP100 中的70家上市房企，2020年中期毛利率均值29.4%，较 2019 年同期降低5.1个百分点。部分房企“增收不增利”，盈利水平下行已成为主流趋势。

究其原因，一部分房企选择“以价换量”的促销方式，直接导致利润水平受损；另一部分稳健型房企成本上升成为其利润水平下降的主要成因。根据贝壳研究院统计，全国主要城市2020年上半年与三季度平均地价分别累计增长2.1%、1.6%，居住用地平均地价上半年与三季度分别累计增长3.1%、2.8%。

今年房地产市场何去何从？

展望未来，中指研究院分析，2021年作为“十四五”规划的开局之年，国际环境不稳定不确定因素明显增加，疫情防控走向常态化，生产经营持续恢复中，国内宏观经济下行压力不减。房地产行业作为经济的压舱石，“房住不炒”的调控总基调不会变，金融监管也将继续规范行业发展，平稳健康发展将是主基调。

在市场发展的预判上，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，2021年房地产市场将呈现以下三个特征：“大而趋稳、区域分化、存量加深”。当整体市场规模站上22万亿以上的高位，它将成为一个大而趋稳的市场；而不同区域不同城市之间、以及城市内部的分化将持续加剧；随着二手房占比可能迎来大幅上升，市场存量化发展的趋势程度也将加深。

贝壳研究院还对2021年各主要区域市场进行了展望。长三角区域：2020年长三角区域城市土地市场热度较高，土地成交 均价同比涨幅较大，预计2021年高价地项目入市，会带动市场预期向上。城市群区域协同度高，房库存量去化周期均不高，2021 年市场表现继续好于其他区域，预计重点城市房价涨幅仍靠前。

珠三角区域：市场将降温，但广州温和升温。珠三角2020年表现亮眼，主要是深圳、东莞等，但两城调控严格加码，预计后期仍有进一步调控政策，市场需求降温。广州近两年房价相对平稳，在人口增长的支撑下，预计 2021 年市场成交体量进一步扩大；2020 年广州住宅用地供应同比翻倍，预计2021年新房入市增加，供需矛盾趋紧压力不大，预计价格仍保持 5% 以内的温和上涨。

环渤海区域：核心城市北京继续温和向好。“317 新政”调控后已阴跌三年，随着限竞房库存消耗、不限价产品逐步入市，市场预期好转，价格将向上。环渤海区域新房及二手房库存普遍较高，去化周期长。受累于城市长期经济及人口基本面不强，市场预期及需求仍不强，乐观情况是由跌转平。

西部主要城市：2021年将出现分化。其中成都在2020年三季度调控加码后，预计2021年需求有所收缩，但影响较小，涨幅有所收窄。重庆市场库存去化处在相对正常区间，预计市场将继续延续平稳态势。西安则由于2020年末的调控加码，对需求尤其是高端改善需求抑制作用较强。同时2020年宅地供应大幅增加，预计2021年市场供不应求矛盾极大缓和，价格会有所下跌。

（来源：红星新闻记者 李伟铭）