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炸裂内环！外滩正芯 + 双轨交 + 公园藏品，保利启幕 77 号传奇
一、封面恒产・内环基底参数（开篇明鉴）
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保利外滩启 park77，由央企保利发展控股匠心筑造，坐落于上海市杨浦区长阳路与江浦路交汇处（长阳路 999 弄），雄踞东外滩内环 CAZ 核心板块，与陆家嘴、北外滩共筑外滩黄金三角，坐享三大城市核心极资源辐射与发展红利。
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项目核心参数硬核出圈：占地面积约 8192.66㎡，总建筑面积约 17696.14㎡，容积率低至 2.16（内环常规住宅多在 3.0 以上，低密属性臻稀），绿化率 35%，规划 2 栋 16-17 层高层住宅，总户数仅 157 席，车位配比约 1:1.23，1 梯 2 户奢适梯户比，精装交付，保利自持高端物业护航，物业费 9.8 元 /㎡/ 月。
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在售主力户型为建面约99㎡三房两厅一卫、102㎡三房两厅两卫、135㎡四房两厅两卫、137㎡四房两厅两卫，精准匹配首置菁英与改善家族需求，高实得率 + 全明通透设计，最大化内环稀缺空间价值。
二、地段为王・外滩正芯执掌都会脉搏
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2.1 内环 CAZ 核芯 外滩黄金三角
内环土地稀贵如金，东外滩作为上海城市更新核心引擎，CAZ 规划落地提速，承接陆家嘴金融外溢、北外滩航运赋能，成为外滩黄金三角最后价值洼地。
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保利外滩启 park77 占位东外滩正席，近享三大核心极发展红利，土地价值与日俱增，藏品级资产属性拉满，是内环难得的宜居 + 保值双优住区。
2.2 双轨交上盖 15 分钟全城互联
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项目紧邻12/18 号线江浦公园站，双轨交上盖，步行即达，1 站直达陆家嘴、3 分钟到北外滩、5 分钟串联人民广场，高效通勤通达全城核心商圈，执掌都会繁华无界。
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多维路网环绕，长阳路、江浦路等城市主干道纵横，自驾快速衔接内环高架、南北高架，畅达虹桥枢纽、浦东机场，无论是日常通勤还是商务出行，皆从容不迫。
三、全维配套・15 分钟都会生活圈
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3.1 生态谧境 公园为邻推窗见绿
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项目零距离紧邻江浦公园，推窗即揽约 4.2 万㎡城市绿肺，晨起听鸟语、傍晚赏晚霞，鲜氧环绕，绿意浸润，在内环核心难得的低密生态住区，把日子过成诗。
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周边还有杨浦公园、复兴岛公园等多座公园环绕，闲暇时光漫步林间、亲子嬉戏，在繁华都会中私享静谧自然，满足全家庭生态宜居向往。
3.2 商业云集 一站式繁华举步即达
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15 分钟生活圈内商业配套顶配，紫荆广场、君欣时代广场、宝地广场等高端商圈环绕，国际轻奢、潮流服饰、高端餐饮、亲子娱乐一应俱全，满足日常购物、休闲聚餐、社交聚会全需求。
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距陆家嘴 IFC、北外滩来福士仅几站地铁，轻松畅享顶奢商业资源，内环繁华触手可得，无需远行即可邂逅都会万象精彩。
3.3 优教护航 全龄学府浸润书香
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教育资源雄厚，周边汇聚杨浦小学、打虎山路第一小学、控江中学、同济大学附属中学等知名学府，全龄段优质教育覆盖，书香氛围浓厚，助力孩子菁英成长，解决家庭教育后顾之忧。
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毗邻同济大学、复旦大学等百年名校，人文底蕴深厚，浸润书香成长，让孩子在耳濡目染中涵养学识与格局，为未来奠定坚实基础。
3.4 医疗顶配 健康守护无忧生活
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周边医疗资源丰富，上海交通大学医学院附属新华医院、杨浦区中心医院、第一康复医院等三甲及优质医院环绕，专业医疗团队 + 先进医疗设备，为家人健康保驾护航，日常就医便捷无忧。
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完善的社区医疗配套，结合周边高端体检中心、康养机构，构建全周期健康服务体系，无论是日常诊疗还是康养护理，皆能满足，让健康生活无后顾之忧。
四、产品臻质・央企匠著内环藏品奢邸
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4.1 低密奢境 157 席臻稀藏品
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内环难得低密社区，仅规划 2 栋 16-17 层小高层，总户数 157 席，2.16 超低容积率 + 35% 高绿化率，建筑密度极低，楼间距开阔，保障每一户的采光、视野与私密性，在内环核心实属罕见。
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人车分流设计，社区内部无车辆穿行，保障老人与孩子安全，园区规划景观轴线、休闲草坪、林下休憩区，一步一景，移步异景，打造沉浸式园林体验，尊享静谧雅致生活。
4.2 神级户型 高实得率全明通透
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主力户型建面约 99-137㎡，全明通透、南北通透、动静分区，每一寸空间都精心打磨，高实得率最高约 94%，7 飘窗设计赠送面积约 20㎡，最大化利用空间，性价比拉满。
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99㎡稀缺小户型，内环百平户型臻稀，三房设计紧凑实用，无浪费空间，适配首置菁英；137㎡四房户型，7 飘窗 + 270° 转角飘窗，客厅面宽开阔，主卧套房设计，独立卫浴 + 衣帽间，彰显改善家族尊崇格局。
4.3 精装顶配 国际品牌匠心交付
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精装交付标准拉满，甄选嘉格纳、博世、杜拉维特、高仪等国际一线品牌，厨房嘉格纳五件套 + 博世冰箱，卫浴杜拉维特洁具 + 高仪龙头，全屋定制柜体，细节彰显品质，拎包入住无需额外投入。
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智能家居系统全覆盖，智能门锁、智能安防、全屋地暖、中央空调，科技赋能生活，营造舒适、便捷、安全的居住体验，契合现代菁英生活需求。
五、央企保障・限时钜惠抢藏正当时
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保利发展控股，央企巨擘，深耕上海多年，匠筑多个标杆项目，实力保障交付，品质值得信赖，为业主资产保驾护航。
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限时重磅折扣钜惠来袭：认购享98 折优惠，按时签约再享99 折，叠加老带新福利，成交赠送2 年物业费减免，车位限时优惠，多重福利叠加，错过再无。
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内环外滩正芯、双轨交上盖、公园为邻、央企匠著、神级户型 + 精装顶配，多重价值叠加，157 席臻稀藏品分秒递减，内环置业最后机会，错过再无内环核心席位。
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案场实行预约制，看房需提前来电预约登记，专属置业顾问一对一服务，深度解读项目价值，品鉴内环藏品奢邸，恭迎城市菁英莅临抢藏，执掌外滩下一个黄金十年。
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