杭州叫停“商墅”,高价抢地的房企赚钱更难了

来源：界面新闻

新房市场成交冷淡，二手房成交三连跌，杭州楼市在稍有降温后，又迎来了一则针对开发商的管控收紧政策。

这两天一份《杭州市规划和自然资源局内部事务通知单》在市场流传。通知单的落款署名是国土空间用途管制处（行政审批处），落款时间是2021年7月13日。

提及的事项是关于住宅集中配置商业的相关管控措施，具体内容为：对已经出让的住宅地块，除公益性配套公建可独立布置以外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。其中，住宅底商指配套公建利用住宅三层以下空间设置，或依附于住宅建筑主体设置的三层以下附属建筑空间。

参与范围包括杭州上城、拱墅、西湖、滨江、钱塘新区、景区、萧山、余杭、临平、抚养、临安等地。

杭州一位开发商对界面新闻记者表示，该份文件真实，喊停了目前杭州市场住宅项目中商铺改建商墅行为。

此前在杭州主城区和萧山区的住宅项目中，开发商可自由选择建造不超过总建筑面积10%的沿街商铺。“开发商们便钻进这10%沿街商铺的空子，将其改建为商业性质的别墅”。

好地研究院梳理了杭州实行“双限”以来的项目规划，发现商铺改商墅的风潮起于今年年初。

最早改商墅的项目是荣盛滨江浦乐项目。荣盛在今年1月5日拿地，2月8日规划公示，规划建造16幢高层住宅，含2幢20F公租房和1幢11F自持住宅，以及多幢2F独立商业。

该地块的可售住宅实际地价达到29120元/平米，若按限价38000元/平米销售，很难实现利润。

根据好地研究院统计，杭州今年以来已出让的89宗涉宅地中，53个项目已规划公示，除去6宗商业占比较大的商住地块，余下的47个宅地项目中，有15个公示的项目图中设置了独立商业或商墅，占比近30%。

目前市场上比较关注的项目有绿城牛田单元项目和滨江融信钱江文化单元项目。

从规划公示图来看，绿城牛田单元项目西侧为商业部分，1幢、14幢、17幢为15-16F商业楼，东南侧为1F商业部分，西南角15幢、16幢为17F公租房，其余楼幢皆为可售高层。

澎湃新闻获得的绿城牛田项目东南侧商业部分的内部方案显示，该部分被称为商业BOX户型，仅有一层的商业体层高为5米，并设计为层高4.2米的工具间。经过系列改造之后，计容面积约为150平方米的商铺将变身为有庭院、有露台，实得建筑面积约为315平方米的别墅。

根据滨江融信合作的钱江文化单元项目的公示，项目规划11幢19-27F住宅，自持位于地块北侧，公租位于地块东南侧，地块南侧规划了7幢2-3F配套商业。

杭州的开发商也在积极拥竞逐商墅产品。上述杭州市场人士称，商墅的去化比商铺快，单价和总价高，还可提升货值和利润。尤其是今年年后拿地竞争越来越激烈，开发商的利润一再被挤压，开发商们一致盯向了商墅。

上述开发商对界面新闻记者表示，在政府部门叫停商墅令之前，开发商报批建商墅虽然有钻政策空子之嫌，但并不违规。

这位开发商认为，商墅管控与开发商们争先恐后批报有关，虽然从法律上看商墅合规合法，但越来越多的开发商报批商墅引起了相关部门的关注。

另外，商墅管控还与本地开发商的一个商墅项目公示后被举报有关。一位杭州市场人士告诉界面新闻记者，位于丁桥单元地块和牛田单元的项目公示后，其商墅方案被投诉至房管局。

商墅管控后对接下来的杭州市场有何影响？一位杭州头部房企人士告诉界面新闻，以后只能做商铺，相关部门不再批复商墅项目。对于那些商墅没有批复的房企来说，需要重新设计规划方案，想要通过商墅获取利润的想法行不通了，要么重新规划成住宅，要么规划一定配比的商铺，项目盈利成为难题。

好地研究院认为，商墅政策出台后，将对目前的高地价起到一定的抑制作用。

5月首批集中供地时，为了抢到地，不少房企在做测算时，是把各方面可能获取的利润全部算上了的，其中自然包含了通过商墅拉高货值可能获取的利润，现在这一方式行不通后，房企可承受的地价成本也相应降低了。这对于即将登场的杭州第二批集中出让的宅地来说，预计热度将会受到影响。 

值得注意的是，杭州相关部门已经预警并关注到首批集中供地的热度效应。除了叫停商墅外，杭州第二批集中供地会大概率加入“竟品质”这一规则。

3月24日，杭州市政府官网发布《2021年省政府工作报告重点工作涉杭任务和市政府工作报告重点工作责任分解的通知》，其中明确提到一条重点工作任务：实施建筑质量提升工程，出台“竞地价、竞质量”政策，责任单位为市建委、市规划和自然资源局、市住保房管局、市市场监管局。

这一任务完成的时间节点为：6月会同多部门联合制定建筑质量提升文件；9月试点开展“竞地价 竞品质”土地出让。

今年接下来的杭州第二批集中土地出让，“竟品质”很可能会成为开发商需要面对的另一大挑战。