北京新建商品房库存创近四年新高二手房走俏

供应上涨，成交量下降。

据北京中原统计数据显示，2018年北京新建商品房新增供应套数(不含回迁房，因暂停网签更新，数据不包括12月31日，下同)74931套，同比增长46.94%，成交套数42994套，同比下降4.27%。

如果包含回迁房，2018年，北京新建商品房总成交为44696套，同比2017年减少11.08%，成交减少则更为明显。

库存量上升

对比2015年至2018年的数据可以发现，2018年北京新建商品房的成交套数创下四年来新低。对比2017年，在新增供应套数同比增长46.94%的情况下，成交套数却同比下降4.27%。

对比库存数据，2016年库存套数呈现下降趋势，而2017年库存量开始增加，2018年的新建商品房存量套数为134636套，是2015年至2018年库存套数的较高值。

诸葛找房数据研究中心陈雷在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，2018年，北京市依旧保持政策高压态势，同时对市场进行专项整治，严厉打击市场炒作行为，调控挤压炒房需求，使得很多正常购房需求观望情绪浓厚，在成交量上有一定的影响。

另外，中研普华研究员罗帆向《中国产经新闻》记者分析表示，M2货币供应量剧降，市场上“钱少了”，也使得房产成交量下降。中国政府2008年实施了4万亿的投资刺激计划，以应对2007年金融危机，然后这一举措却挽救了无数中小房地产开发商，并且大部分资金流入了基建和房地产行业，从而进入了“繁荣”周期，2015年后房地产的大发展和房价的飙升，进一步加剧了这种风险的扩大。“一家上市公司通过炒作房产，就可以扭亏为盈”，这样的话在资本市场广为流传。如果房地产行业持续如此，带来的结果就是没有人再做实业，进一步加剧脱实向虚的风险。

基于人们对未来经济的预期，不是北京商品房成交量下降了，而是整个中国的商品房市场需求短暂性的减少了，当然刚需还在，只是大部分刚需承接不了目前高昂的房价。

“对于北京新房市场来说，较大的特点就是库存量开始上升了。过去北京市场对于预售证把控是比较严厉的，市场交易也一般。而随着高价楼盘的入市，一定程度上带动了市场交易。从特征上说，北京新房市场应该说进入了结构化的调整，尤其是除普通住宅以外，类似共有产权住房和限价房等成为交易的重点内容，后续此类趋势依然会继续。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国产经新闻》记者。

2019年楼市走向

基于2018年楼市的发展，2019年中国楼市又将呈现出怎样的态势？

严跃进表示，对于当前市场交易来说，确实说明在降温，这和政策非常严厉的特点是有关的。从实际情况看，当前对于此类市场需要警惕，尤其是会影响土地市场的交易。

类似供应上升也说明政府预售方面管控少，但是也会使得北京当前重新进入到去库存的状况。预计2019年政策会稍微放松，但预计也要在2019年的第四季度，而此前季度调整的空间相对是小的。

58安居客房产研究院首席分析师张波预测称：在调控不放松的大背景下，市场基本面难言大改变。从需求端来看，由于限购政策存在，购房需求增加有限，楼市供应则预计维持2018年水平，预计2019年北京商品房价格整体将呈现小幅震荡并微降态势，成交量则继续保持低位运行，价稳量跌将很可能成为2019年北京楼市的常态。

“政策调控预期的市场认识在增加，国内房地产政策调控将是长期性的，这一市场观念得到广泛民众的认同”，罗帆表示，依靠炒房暴富已成为一个时代的过去时，因此增加市场供给，成为政府遏制房地产非理性发展的重要手段。但是即使房地产供应量上来了，成交量反而下降也并不奇怪，一是房地产的炒房赚钱效应已经没有了，哄抢的行为得到了有效遏制，跟风的羊群效应减弱了；二是人们对未来的经济形势乃至全球的经济形势预期的谨慎。同时由于M2的缩减，市场上钱少了，从以前的通胀形势转向通缩，未来可能“钱更值钱”。

雄安新区的大力发展，便是要遏制北京楼市，打破房地产利益阶层的财富效应。2019年北京楼市依然存在很大的变数，具体怎么走，还要看全球经济的发展形势，以及国内的政策调控力度综合来看。

二手房成交上升

市场虽冷，但不减北京二手住宅主力地位。

中原地产研究中心统计显示，2018年北京二手住宅共成交153407套(数据不包括12月31日)，比2017年的13.6万套稍微增加。

从每月的走势看，2018年二手住宅市场需求为低位平稳释放，高峰与低谷相比历年差距较小。整体市场在5月前后出现一波小高峰，5月份成交量回升至18096套，成为全年交易较高点。不过，到了年末再次退烧。其中，12月份二手房签约为11540套(数据不包括12月31日)，与11月份的11203套基本持平。

贝壳研究院的统计显示，二手住宅与新房住宅(扣除自住型商品房等政策性住房)成交套数比为6.1，2018年二手房市场依然占据主导地位。

罗帆分析认为，一手楼市的价格可能长期维持在高位水平，而刚需群体却在不断增加。这种情况就会导致二手房在市场上受到热捧，最主要的原因就是二手房价格普遍低于新楼盘，同时，二手楼的存量较为庞大，部分优质的二手楼盘周边配套实施齐全成熟，因而受到市场热捧。

“对于二手房的交易来说，存在一个结构性的因素，即中小套型的二手房交易表现会更好，这也是因为一手房的交易成本较高，部分会去认购二手房房源”。严跃进表示，从大趋势看，北京本身就早已进入一个存量房的时代，所以市场交易依然会有一个较好的表现，尤其是二手房市场上。

来源：中国产经新闻