车位“只售不租”,开发商“卖卖卖”背后是何隐情?

来源：新京报 记者 袁秀丽 张建 

在北京新建小区停车位“高价租金”接连曝出的同时，开发商打出的“只售不租”这张牌也昭然若揭。要么高价出租少量停车位，要么“只售不租”，拥有小区地下产权车库、手握定价权是开发商如此操作的“底气”，也揭示出高租金倒逼业主购买车位的隐情。

在多位业内人士看来，无论是高租金，还是“只售不租”，在停车位上，“早日回笼资金、实现利润兑现”是开发商较大的利益所在；但是对于很多无力购买的业主来说，租车位则是其迫切诉求。作为配套设施的停车位应该从便利业主的角度来考虑，但在实际操作中，一些利民的举措已被“架空”。目前，如何堵住开发商“只售不租”漏洞成为很多城市共同面临的问题。

产权车位“只售不租”现象屡现

整体来看，“只售不租”可以说是很多住宅项目对于车位的“终极目的”。很多业主在与开发商的沟通中，明显感觉到开发商是在用高租金倒逼业主购买车位。在近期因停车位高租金事件引发关注的永靓家园小区，此前同样面临着开发商提出的“只售不租”。

据业主邹小琴（化名）介绍，永靓家园的地下车位是在2019年开始销售的，但在2021年3月办理入住时，她被销售人员告知，车位均价32万元/个，一想到这一价格相当于房价的1/10，她选择了放弃，“如果合理定价为20万元一个，我会考虑买。”

记者通过查询北京住建委2019年下发的预售许可证了解到，永靓家园地下车库共计62947.9平方米，包括HD00-0404-6005地块地下车库-1层1001至1489、-2层2001至2269，以及HD00-0404-6006地块地下车库-1层1001至1834、-2层2001至2434，总计超2000个车位。

“2021年3月入住时，业主的车辆可以免费停在地下停车场，但是到了当年4月1日，地下停车场开始交付使用，未购买车位的业主禁止开车驶入小区。”邹小琴告诉新京报记者，业主们迫切要求开发商办理车位出租手续，并开始向主管部门反映。

2021年4月2日，人民网领导留言板内容显示，海淀区房管局给予永靓家园业主的答复是：已单独约谈了永靓家园开发企业，建议通过“租售并举”方式，解决永靓家园全体业主停车问题；开发企业已经着手筹划租赁与临停方案的相关事宜。

不过，最终的结果是，去年年底，永靓家园开发商仅拿出了90个车位进行出租，而该小区总共有超过2000个车位，其他大部分是已售或在出售计划内。此后，永靓家园业主停车难的矛盾由是否买车位开始转向了车位租金高——产权停车位租金1050元/月（包括120元的管理费）、人防停车位租金980元/月（包括120元的管理费），这样的价格令一些业主望而却步。

事实上，像永靓家园这样“只售不租”的新建小区并非个案。在很多新建小区，一边是地下车位有空置，一边是业主们租不到车位。

中粮祥云赋项目业主李霞（化名）向新京报记者介绍，2018年9月，她以约5.5万元/平方米单价购买了该项目一套约90平方米商品房。等到2021年8月收房时，她原本计划买个车位，但面对开发商给出的38万元/个的产权车位价格，又觉得售价过高。“这个小区是限竞房，很多购房人都认为车位销售价格偏高，不想买，而是想租车位，但是车位一直租不下来。”李霞进一步称，主要原因是开发商至今没有确定车位租赁价格。

3月12日，记者以购房人身份与中粮祥云赋项目销售人员及物业方面进行联系，得到的回复皆为，目前该项目车位不对外（包括业主）出租。

车位销售是获利渠道还是库存痛点？

问题在于，开发商为何极力促成停车位的销售？众所周知，自去年以来，开发商普遍面临流动性危机，资金紧张不言而喻，出售车位自然是利益较大化的做法。因此，对于开发商来说，出售车位是优选，其次才是租赁，车位已经成为开发商转嫁开发成本和获取销售利润的重要部分。

据易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，近几年来，一些项目由于限价等原因，房企盈利空间不大，所以在车位上出现了捆绑销售，以及销售、出租的价格比较高的情况，其实或多或少与房企“变相盈利”有关。

车位销售也是楼盘销售总利润的构成部分。据一位不愿具名的房地产业内人士透露，近几年的不少新建项目，住宅部分销售之后，往往仅能覆盖开发成本，有的甚至覆盖不了，真正的利润都在最后的配套上，比如商业和停车位。

而另一方面，从以往来看，车位一直是开发商库存的痛点，很多项目住宅都卖完了，仍有大量车位在手，造成资金沉淀，导致项目的利润长期无法兑现，不利于开发商周转，更跑不赢财务成本。以一个车位售价超30万元的车位为例，如果按永靓家园1050元/月的租金来算，除了120元的管理费，开发商每月收入930元，出租30年总租金才能达到30多万元，与出售车位持平。

有部分项目为了加快回笼资金，采用车位与住宅捆绑销售的方式，这无异于变相增加了买家的购房成本，因而屡被主管部门叫停。

总体上看，对于需要尽快回笼资金的开发商来说，项目最后剩下的停车位要快速销售，住宅交房时被认为是停车位的销售较佳时间，因而很多项目会在此时公开车位的销售和出租价格。“缩小购买和租赁车位的价差，往往可以推进部分车主购买。”一不愿具名的业内人士如是说。

严跃进认为，产权车位管控政策空缺，也容易形成监管真空，导致一些房企更容易借车位变相涨价，有时出现不予出租的现象，目的就是要通过出售加快回笼资金。

在北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池看来，“住宅小区的车位属于相对重要的配套设施，小区内的房子和车位定价道理应该类似，不能违背房地产调控宗旨和方针，更不能从车位等配套设施上来找项目房产方面的利润。”

多地出台政策剑指“只售不租”

新建小区的停车位顽疾不仅在北京出现，如何规避开发商“只售不租”或是车位售价过高，是很多城市面临的问题，一些城市也在“堵漏洞”。

2022年3月1日正式施行的《潍坊市物业管理条例》规定，业主要求承租尚未出售、附赠的车位或车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

而在上海，2021年9月27日，上海市房屋管理局牵头制定了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》，其中也明确规定，建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。

早在2019年，佛山市南海区发布《关于进一步加强对商品住宅小区规划车位（库）租售监管的通知》，要求开发商在取得车位销售备案证明之日起一年后，对未出售的车位（库）实行租售并举；而且，在申请商品房预售时，需要明确车位销售、出租的方式和价格等内容，并承诺价格有效期不得少于两年。

值得关注的是，还有部分城市在土地端控制房价的同时，也在控制停车位的售价，以避免停车位出售引发纠纷，这在去年土地出让环节表现得尤为明显。比如，2021年1月，宁波鄞州区白鹤街道出让一宗商住地块，华润置地+宁波轨道交通联合体以约40.31亿元夺地，该地块采用“限房价、限地价、竞配建”方式出让，毛坯销售均价不高于38100元/平方米，值得一提的是，出让文件规定车位销售价格不高于30万元/个。

从目前来，很多城市老小区车位稀缺是一个普遍问题，但是新建小区车位配比大都可以满足业主需求，特别是北京五环外新建小区的车位数量一般较为充裕，但停车位仍成为纠纷的导火索。

在严跃进看来，停车位应该从便利业主的角度来考虑，但在实际操作过程中，地下产权停车位的处置往往归属于开发商，使得一些利民的政策被“架空”。事实上，市场化不该成为停车位问题难以解决的借口，对于新建小区如何解决停车位的纠纷，不仅考验地方主管部门的智慧，也在考验开发商的责任和担当。