威海房地产的未来之《土地篇》

分析房地产难点不光在于维度的广泛性，更在于时间周期叠加宏观经济的变动性，很难预判准确。但不能因为困难而绕路，尽可能的围绕问题空间化、周期化思考。为了简化这种复杂性，我投机取巧的引用著名经济学家任泽平的观点，站在巨人的肩膀上看世界，眼界更开阔。

房地产行业发展短期看金融，中期看土地，长期看人口

通过大量的本地数据，多角度拆解威海本地市场的现状及未来发展可能性，因金融宏观政策非威海地方少有性，故不在本篇的研究范畴，金融政策参考上一篇《房地产的未来（一）》做思考方向。

下面围绕威海土地投资变化和人口变动趋势两方面来聊下。

一、土地投资趋势换挡

威海统计局的房地产开发投资数据

从表中可以明显看出

1、房地产开发投资

2019年房地产开发投资383.22亿元，增长11.0%。从房屋建设用途看，住宅投资307.47亿元，增长11.7%，占全部房地产开发投资的80.2%；商业营业用房投资42.12亿元，增长5.4%

房地产投资金额从2016年底触底反弹至2019年，仅次于2013年投资总额。这个变化从两个方面来理解

排名前列是2017年因去库存的政策需要，利用棚改货币化的方式带动全国楼市大涨，为了博取更大的收益，大小开发商积极拿地，投资额年年增高，但也有买地买在山顶的。并非开发商不知道买高价的问题，他们都有自己的行业分析专家，不可能看不到这点小问题，最根本的原因是要土地储备份额以及保持权益市场的信心。

开发商的年利润并非当年营业利润，而是2-3年前的销售利润，这里面有个知识点就是当年开工建设出售房子的利润是没法计入当年财报里，房地产项目竣工交房后，利润才能并表当年财报，在这之前只能是算在应收账款里。

不光是威海地区的变化，全国大中小城市皆如此。过去几年在威海老百姓的眼里，这波涨价更多是恒大等房地产商入驻威海惹的祸，其实错误的观点传开了说的人多了，信的人也就多了，也就成了主流共识的观点。上层是喜欢这种能背锅的企业，也乐于把好的资源优先供给于战略背锅伙伴，钱我挣了，名也没坏。

第二个开发商的变化，从2018年开始，拿地的主角由本地开发商转变成一线品牌开发商，这是一个质的改变，从而带来增量资金引起的投资额度提升。

随着市场销售行情的难度在增加，消费需求也开始挑选开发商品质了，正如我们现在看到的，威海房地产已经去“小”化，买房优选都是一线大品牌的产品了，因为户型合理，绿化配套规范，最主要的是大大降低烂尾风险，未来这个趋势不会改变。

2、固定资产投资增速

固定资产投资增速2019年剧烈波动，这个有个疑问了，是什么原因导致的。固定资产投资主要包括基础设施、制造业、房地产开发，那房地产投资额是增长的，是谁拖了后腿。

威海统计局公布2019年数据看全年固定资产投资下降15.0%，其中，排名前列产业投资增长64.4%,第二产业投资下降44.0%,第三产业投资增长15.9%。

也就是第二产业——制造业拖后腿。不光是威海，包括青岛在内的北方制造业均处于不景气周期，这里不展开深究分析了，还是主要讨论下威海楼市的事。

近三年可以看到一线地产商的扩张速度以及本土老牌市场的萎缩。较新战略方向大多都是依靠本土历史资源拿地而后与品牌开发商合作开发，运用大开发商的品牌溢价来提升竞争力和利润率。例如威高与万科金地，华夏与中南恒大，金猴与龙湖等。

我通过汇总威海近5年土体出让计划表，再进一步看看细分到住宅领域的投资变化，这里的数据仅仅是计划，不是成交面积，其目的是想还原政府供地规划意图，而非市场成交结果，但两者差距不大。综合看数据变化，分析土体供应方向为主。

基于时代发展的机遇，土地市场也是随行就市，为了多一些财政收入，地方也在不断的增加土地出让宗数、面积，便于为居民提供更好的公共基础设施以及扶持支柱产业的快速健康发展提供资金来源。

从住宅+商住总面积（亩）看

随着大环境的冷却，土地出让面积逐步下滑，减少了土地市场的供应，短期有利于维护房地产价格稳定，当需求下降，较好的办法就是供给同步下降。目前看2021年的土地市场供应已成下降趋势，具体数据可能还需要几个月才能公布2021年的土地出让计划表，到时候我们在拿出来跟踪对比。

不难看出地方不希望房地产市场跌，真的要打压房价，那较好的办法就是增加土地供应，但目前看不是这样的，也迎合了中央要求稳字当头的主题。

那威海不想供应还是没有土地供应了？

透过卫星地图可以发现，经区和高区蓝色厂房的土地面积依旧占据不小的比例，但环翠区由于开发早，地势狭窄修长，基本无太多的新地块供应了，那我们从购房的角度来看，环翠区的新地块是相对稀缺，也因占据了地理位置的优势，房价未来会易涨难跌，有需要购房意向的朋友，结合当下自己的情况尽可能选优质区域，再去考虑户型价格，宁买小面积也要买好位置。

例如保利凯旋公馆和蓝星万象城为例，在2018年以前保利凯旋公馆作为外来大品牌的标杆，区域位置一般的情况下二手房涨价最猛，达到1.6万一平，虽然如今跌下来也比较猛，也主要是其他同一水平的品牌作品让大家意识到保利也没那么特别的，所以位置不好就是不值那个价格，理性多了。蓝星万象城是占据优势地理位置，虽然不是大品牌加持，但也算当年品质不错的楼盘，除了楼间距等诟病外不影响其价格的涨势速度。

大量的土地供应会稀释区域价值，供不应求才能抬升价格。

临港区这两年发展迅速，很多人觉得房子盖的太多了，没人去啊，其实这一步就是为了给市区内这些工厂企业捣腾位置，以后拆迁旧址总得给块新地，那么临港是较好的选择，新机场靠近临港区也是长远规划的一步。

本来想着把人口方面一起写完再发，可是数据型的文章太费时间来整理深挖，拖延了几天，先把土地篇章发上来吧，人口篇还在找一些资料汇总整理后再发。

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