“先验后收”山东再创新模式:5月1日起新建住宅工程分户验收

来源：山东省住房和城乡建设厅

“先验房后收房”山东再创新模式

5月1日起新建住宅工程进行分户验收

近日，山东省住房和城乡建设厅印发了新修订的《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》，将住宅工程质量分户验收作为竣工验收必要条件，明确未进行分户验收或分户验收不合格的，不得组织单位工程竣工验收。该《办法》自今年5月1日起施行，有效期五年。

《办法》施行后将对行业参与者带来哪些影响？记者在采访中发现，自去年省住房城乡建设厅带动发起“业主开放日”、“先验房后收房”等活动以来，社会各界对工程质量等关注度大幅提升。

压实参建各方主体质量责任 

山东省工程质量安全中心副主任嵇飙告诉记者，此次修订发布的《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》，是对近年来分户验收工作的总结和提升。早在2010年，山东省按照住建部住宅分户验收部署要求，已经在全省推行分户验收。分户验收包括逐户、逐间、逐段分户验收，验收的范围包括住宅内部和公共部位。本次《办法》中较大的创新，是将原来的一次分户验收增加到两次分户验收，也就是增加了主体结构阶段的分户验收。同时《办法》进一步明确了建设单位首要责任、验收责任和参建单位的主体责任，强调了质量监督机构对分户验收组织工作的监督管理，以助于提高分户验收工作质量，维护群众利益，这也是“先验房后收房”山东模式的具体体现。同时他强调，对一次装修到位的住宅全装修，应是一体化的全装修，为此《办法》明确了建设单位统一组织的精装修住宅工程应进行分户验收，这也是在压实参建各方主体质量责任。

新《办法》倒逼施工质量提升

作为2021年济南市“先验房后交房”模式推行试点参与方，济南万科地产工程部总工闫伟峰告诉记者，“我觉得新规对我们来说是好事，因为济南万科对于业主验房的开放活动本身也有内部要求。现在新规的出台，可以把建设单位和施工单位组织的质量活动，让更多的业主看得见，摸得着，老百姓在购房和收房的过程当中会更安心。”

他认为，新修订的《办法》会倒逼建设单位、监理、施工方等更重视自己的施工质量。“首先，新修订的《办法》关于质量分户验收单具体增加了主体结构阶段、装饰装修等前期工程，其次呼应了后续新的开放日活动的管理细则，要求开发商、施工单位、监理单位能明确自己的责任，同时在整个施工过程当中，从主体阶段开始到竣工到装修，有一个全程的监督过程。”当记者问及是否会对工期有影响时，他表示，整体施工质量还是按照原有的施工组织，只是增加了政府的监督行为。

保障业主“知情权”，维护群众利益

新《办法》中提出，鼓励建设单位采用定期开展业主开放日活动或在交付时向业主推送分户验收影像资料、二维码等方式，告知分户验收实施过程和结果。

“这项措施更好地帮我们把住了质量关，让我们有了知情权，可以有效避免房屋交付使用后产生‘扯皮’现象。”在高新区刚购房的李先生告诉记者，因为现在购买的新房多是期房，自己对房子建成之后的质量情况并不了解，完全是基于对开发商的信任。“《办法》施行后，如果有质量问题，我们可以直接同开发商、施工单位沟通联系，当时整改，可以提高维修效率，这样购房更安心了”。

新《办法》理顺配套政策， 完善行业管理闭环

“对于装配式住宅分户验收，我个人认为是进一步理顺了配套政策，对于质检等做到了有法可依、有据可依，完善了行业管理闭环。”房地产行业顾问服务机构合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明说到。

他表示，新旧两版办法对比之后，有以下几点让他印象深刻。排名前列，新《办法》明确把分户验收放在主体验收之前，此前只是规定在竣工验收之前完成即可，这次规定细化更合理。第二，增加了对这几年行业鼓励推行的装配式建筑、全装修住宅的验收办法。第三，明确了抽测的办法和组织方式。第四，新《办法》回应了社会关注，把一些群众反映比较突出的质量缺陷纳入了质检范围。第五，新《办法》鼓励工程质量投保，出现了对TIS机构的规定。“我认为这些改变都是根据现在行业发展所做出的呼应性规定”。

5月1日起施行！山东全装修住宅分户验收

包括吊顶、厨房、卫浴等内容

日前，山东省住房和城乡建设厅发布修订版《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》（以下简称《办法》）。《办法》提出，实施一次装修到位（不含家庭自装）的全装修住宅工程分户验收除了规定内容外，还应包括工程所涉及的吊顶工程、厨房工程、卫浴工程等内容。在全装修基础上由建设单位统一组织的精装修住宅工程，应进行分户验收。新规自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。

《办法》明确了住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）主体责任和职责。分户验收应严格落实住宅工程参建各方主体责任和质量管理职责，突出建设单位首要责任和勘察、设计、监理、施工单位主体责任，建设单位作为实施分户验收的排名前列责任人，对分户验收的组织、实施、验收、成果以及维保承担全面责任。

住宅工程开工前，应由建设单位组织施工、监理单位编制分户验收工作计划并分别纳入施工组织设计、监理规划管理。分户验收应分阶段进行，未进行分户验收或分户验收不合格的，不得进行主体结构分部工程质量验收，不得组织单位工程竣工验收。

其中，主体结构分部工程验收前，应按计划、方案对每户住宅及公共部位的结构工程观感质量、结构尺寸等进行专门验收。合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。单位（子单位）工程竣工验收前，应对每户住宅及公共部位的观感质量、空间净尺寸和主要使用功能进行专门验收。分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。

《办法》同时还明确提出，实施一次装修到位（不含家庭自装）的全装修住宅工程分户验收除了规定内容外，还应包括工程所涉及的吊顶工程、轻质隔墙工程、墙饰面工程、楼地面饰面工程、涂饰工程、细部工程、厨房工程、卫浴工程、智能化工程、室内环境污染物控制等内容。在全装修基础上由建设单位统一组织的精装修住宅工程，应进行分户验收。

建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，对验收过程中发现不符合设计要求和规范标准的质量缺陷，建设、监理单位应书面责成施工单位及时整改，整改结果应经监理人员复核，合格后方可继续分户验收。已投保工程质量潜在缺陷保险的，鼓励受委托的工程质量潜在缺陷保险风险管理（TIS）机构提出整改意见，应一并纳入整改。

《办法》提出，全面推广住宅工程质量信息公示，公示住宅工程施工许可、参建单位及项目负责人、主要建筑材料、实体质量、竣工验收以及群众和社会关切的其他信息。鼓励建设单位采用定期开展业主开放日活动或在交付时向业主推送分户验收影像资料、二维码等方式，告知分户验收实施过程和结果。

《办法》同时要求，监督机构在比对性复核过程中发现存在严重质量问题和影响主要使用功能的；参建责任主体弄虚作假、降低工程验收标准；将不合格工程按合格工程验收的；或存在工程质量方面其他严重违法违规与失信行为的；由住房城乡建设主管部门责令重新组织分户验收。分户验收不合格的不得进行工程竣工验收。