房地产的所思所想(一)

房地产的未来是个宏观的大话题，学识浅薄，仅以过往观察经历所思所悟，分两部分略写一二。

今天排名前列部分写当下房地产与经济之间的逻辑，仅供大家思考。

近一年来房地产市场的政策被大多数人以名义上的“打压”来解读。包括《三道红线》、《贷款集中度管理制度》两大政策出台更是让空军意气自得。

房地产是周期之母，是目前国家经济的支柱，在没有建立完善的房地产税收制度之前，房地产亡不了。房地产税推广普及的基础是经济发展有了新的出路。如今科创板的设立、注册制的改革，都是为寻找下一个机遇做铺垫。

改革开放40多年了，得益于房地产开发而带来地方政府收入的增加，是投入到公共基础建设的重要资金来源，房地产只不过是国家发展需要的一只手。没有房地产一样会有新的行业来代替这只手。故有朋友说买房子的钱都让开发商赚走了是严重错误的。

现阶段顶层设计的远景是希望房地产平稳发展，让资本流入金融市场，间接服务实体，激发科技创新，打造出新的经济增长发动机。想要优质地切换发动机很难，但面临疫情、大国较量以及GDP的增速破5的局面，新发动机还未成型的时刻，老发动机不可能熄火。

金融改革创新是辅佐科技创新的基础，科技创新是未来替代房地产市场的少有出路。

但是科技创新需要的是技术积累，我们在不断努力追赶，好的企业在细分领域上已经做到了国际标杆。

华为，二三十年的积累做到今天，京东方的液晶面板也是几十年的沉淀才追赶上三星夏普，才能够成为华为的屏幕合作商。

然而再看看我们的芯片，可以说现阶段要什么就给什么，只要你能追赶。就是这样的条件，没有格局的中芯国际管理出问题，都要放弃7nm的研发推进，台积电的7nm两年前都已经量产了，眼看着3nm也要出来，而我们还止步于14nm。技术封锁，芯片半导体等核心部件不是短期能够赶超的，科技创新任重而道远。

我国经济增速从2007年14.23%至2019年6.11%逐年下降，以房地产为主的旧发动机俨然不能满足发展中国家到发达国家的跨越，迫切需要新的发动机来带动各个产业的发展。突破瓶颈立于世界之颠是必然之路，因此房地产作为先遣部队打下来的江山需要靠新主力部队顶上。所以在新能源、5G、芯片领域（新基建）的努力都是为新发动机打造基础。

新旧替换需要时间，这个窗口期少则四五年多则十几年，我们当下的政策宗旨是“稳房价”“稳地价”“稳预期”，但是疫情的突发打乱了原有的策略，作为世界上疫情控制较好，较具成长潜力的市场，全世界超发的货币或多或少都会流入房地产市场，如我们所看到的一线城市已经在躁动不安。限价、限购、抑制房企加杠杆、拧紧银行的水龙头这些政策都是为了“三稳”，并非是“降”。

据统计房地产相关的收入，土地出让金和相关税收估计占房价80%左右，尤其是疫情下一边减税降费，一边加大投资补贴拉经济和就业，收入少了，投入多了，中央地方都挺难的。

再难也要解决问题，看看美国怎么出的解决方案

无限量QE，就是开动印钞机，无限量的印钱，钱多了资产必然贬值。美联储是世界的银行，只要参加国际贸易，那谁都逃不过被动通胀贬值，即便我们不超发货币依然被动贬值，近半年以美元计价的大宗商品普遍在涨价，但是我们暂时未感受到通货膨胀的原因是上游原材料涨价传导至终端消费需要时间，未来我们会看到身边的商品都会涨价。

美国疫情那么严重，经济那么差，为啥美国股市还在不断新高？

看着涨了，实际是资产贬值催生的。原来1块钱买一个面包，现在必须要2块才买得到。企业原来就值100亿，钱贬值了，但企业的价值没变，如果还是100亿那就低估了，聪明的资金自然来买，买到对应原来100亿的价值中枢，甚至买超了，到高估区间。

因为经济不好，优秀的企业就变少了，就是所谓的资产荒，多印出来的钱只能拼命怼好的资产，股票价格就大涨，再然后就是贫富差距加大，社会不稳定因素增多，这套节目正是美国当下在播出的。

著名的凯恩斯主义大意就是维持经济的平稳发展必须要通货膨胀，如果人人都能坐享祖祖辈辈留下来的遗产，谁还会努力奋斗，谁还能好好读书呢？尤其是在经济危机来临前，凯恩斯这套挖坑理论方法很管用。

为了避免重蹈2008年4万亿的诟病，今年我们很克制，中信证券预估2020年全年M2发行量同比增长10.8%，12月末增速环比开始下滑，印钱增速很温和，按照惯例我们超发的货币较好的去向就是房地产，但是为什么今年不能了呢？这次我们不想跟着美国走老一套救市路线。

一是企业和居民杠杆到了一定高度，风险加剧，不能在加，否则我们的去杠杆，供给侧改革的努力就全作废了。二是国际大环境倒逼我们要发展科技竞争力，扩大内需，居民手里要有钱才能消费科技进步带来的产品，才能起到正循环的作用。

那一切遏制居民收入的行为都是错误的

房地产继续加杠杆，错误！

支付宝空手套白狼挤兑银行利润，榨取居民高利息，错误！

社区团购或以垄断行为提高基础物资价格，错误！

你能看到的这些问题都是在解决十九大提出的现阶段主要矛盾。

然而房地产并非只是房地产，看似一个地产行业就犹如看似一个华为，实质带动的是上下游多个产业链的发展。优秀地块的房产从来不是用来住的，自古至今，核心地块的房子都是资产，都是能够跑赢通胀的资产，我们超发的货币流入市场，无法避免去抢这些优质的资产。

那抢资产的这股风能像2015年那次波及到234线城市么？

这次不能了，不能全盘皆涨。但优质的城市，优质的地块依然会是资金拱的地方，以后房子跟房子也是有天壤之别，投资房产的难度越来越高，不再是一荣俱荣的时代了。

房地产不能高速发展了，但人民日益增长的美好生活需要是不变的。人们对物质改善的需求不会消失，衣食住行的“质量”都在提升且未来依旧无法改变对其喜好的程度，除非国运不能昌宏。

房地产与地方是一条绳上的蚂蚱，谁也离不开谁。虽然我们已经意识到这个问题的严重性，并不断在改变摆脱对地产的依赖。在科技未成年之际，再多政策的压制都是缓兵之计，地方上习惯了躺赢，你让他猛地下地干活赚辛苦钱，肯定会出现喊腰痛胳膊痛的。所以目前就是全球都嗨的状态下，上层希望我们能平常心的生活，我们也在超发货币，担心跟着外围一起嗨就先下两道冷静剂预防着。

综上来看，对于亢奋状态的身体一定会有危机意识，想办法冷静下来，回归常态，但自己的身体病了一定会吃药就医。房地产就是如此，不能在亢奋了，要正常化，如果房价大跌就意味着身体病了，那利好的政策如医药般接踵而至。

下一篇结合当下的政策形势，多维度来分析威海地产的未来。

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