加强预售资金监管、试点现房销售,多地出手能否解延期交付之困?

来源：央广网

在期房购买中，延期交付是购房者的一大困扰。同时，在疫情及市场下行影响下，房企也面临压力。为保障购房者权益、维持市场稳定，有关部门以预售资金监管政策调整、现房销售试点等手段缓解延期交付困境。专家观点也指出，期房机制需要改变，但改革需要过渡与渐进。

延期交付“防不胜防” 律师建议提前了解开发商情况

近日，郑州市某楼盘延期交付的相关报道引发关注，该项目原定2018年交房，目前已延期4年仍未交付到业主手中。更让业主难以接受的是，开发商向业主发出筹集资金的公告，要求业主追加建设资金。

类似事件在期房买卖中并不罕见，工程长时间没有进展、交付时间一拖再拖、烂尾楼几易其主让业主心中忐忑。近两年来，延期交付事件更是时有发生，其中不乏知名房企开发的项目。记者在领导留言板搜索“延期交付”关键词发现，今年3月以来，已有超过30条相关留言。

北京市东元律师事务所律师李松分析指出，近几年延期交付事件的发生主要有三方面原因：一是不可抗力，如洪水、疫情、地震等；二是开发商不能取得竣工验收备案表，法律上不具备交房条件；三是开发商资金链断裂、经济实力不行、相关政府手续违法等原因。

针对因开发商原因造成的延期交付，李松建议购房者在购房过程中重点了解开发商的基本情况，包括其商业信誉、行业排名及涉诉信息等。签订合同前应重点审核开发商的五证是否齐全，以及房屋及土地的性质，判断是否存在违建的可能性，尽量避开存在商业信誉差、行业排名靠后、频繁涉诉等情况的不良开发商。

对于已经发生的延期交付事件，业主可根据合同约定主张赔偿违约金，因延迟交付造成的租房支出等损失，也可据此主张相应的赔偿。如果开发商资金链断裂甚至破产，业主可作为债权人参与破产清算。不过，李松也坦言：“如果开发商破产后没有什么资产的话，业主权益确实难以维护。”

受不可抗力影响可推迟工期 多地为房企预留空间

如上述李松律师所提及的，过去两年在疫情等不可抗力的影响下，部分项目施工进展的确有所放缓，开发商与承包方也表示“无奈”。

2020年4月，一份针对蚌埠市场的报告显示，超60%样本企业表示疫情对其在建项目建设交付期产生了较严重影响，其中，大量项目需延期3个月以上，部分项目需延期6个月以上。而在疫情爆发初期，也有房企在网络上咨询如何处理因疫情导致的延期交付问题。

对于此类情形，李松律师表示应根据不同情况进行判断，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。“但是，当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”李松补充道。

而在政策层面，考虑到房企的压力，疫情发生以来部分城市已经对疫情等因素导致的施工延迟提出明确方案，为企业留出部分空间。

2020年疫情暴发初期，江苏省住建厅发布的《关于新冠肺炎疫情影响下房屋建筑与市政基础设施工程施工合同履约及工程价款调整的指导意见》指出，因新冠肺炎疫情防控造成工程延期复工或停工的，应合理顺延工期；《沈阳市应对新型冠状病毒肺炎疫情保障房地产市场平稳健康发展政策措施》则规定，“对于受疫情影响，造成延期交付房屋的，不作为违约责任，给予2个月续展期，购房人与房地产企业合同约定超过2个月的，按照合同约定办理。”

2021年8月份，面对疫情及洪涝灾害双重压力，河南省政府办公厅印发《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》，其中提到：受灾情疫情不可抗力影响，部分房地产项目不能按规定期限履行施工和商品房交付义务，施工方和开发商相应顺延期限的，顺延期限不得超过3个月。

今年3月5日，江苏省苏州市发布 46条政策措施，其中提到因疫情影响未交付的在建在售商品房项目，交付期限可顺延30日。

落实到实际执行中，李松告诉记者，关于开发商以疫情为由能主张延期交付的期限，各地标准不一，根据相关案例，大部分案件认定免责天数均以地方疫情防控措施及地区风险等级为依据。

对于相关责任认定，李松进一步解释道，在疫情开始前明显因为开发商的原因导致的工期延长、延期交房，责任完全由开发商承担；若开发商逾期交房发生在疫情或疫情防控措施发生后，应在查明具体影响因素及影响程度的基础上，认定开发商的责任。“法院通常免除因疫情或疫情防控措施导致逾期交房期间的违约责任，剩余逾期天数的逾期交付责任，仍然由开发商承担。”他补充道。

商品房预售资金监管政策调整 规避延期交付风险

面对多种因素带来的延期交付风险，为维护房地产市场健康稳定发展，国家及地方层面多次表态或出台相关政策，以减少类似事件发生。

2月24日，在国新办举行的新闻发布会上，住建部部长王蒙徽强调，2022年将保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的协调性和精准性，坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，持续整治和规范房地产市场秩序。

具体到实施层面，商品房预售资金监管政策的调整及保证监管资金依法依规使用，被行业视作规避延期交付风险的有力措施，相关政策及规定频频发布。

今年1月14日，《较高人民法院关于充分发挥司法职能作用 助力中小微企业发展的指导意见》发布，其中提到：“除当事人申请执行因建设该商品房项目而产生的工程建设进度款、材料款、设备款等债权案件外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用。”

近日，合肥市房产局召开商品房预售资金监管合作银行座谈会，会议提出，预售资金监管账户存在被法院冻结、划扣等情况时，监管银行要及时向监管部门反馈相关信息。在此之前，合肥市房产局在全市房地产市场监管工作会议上也提及“加强预售资金监管力度，严格预售资金进账及重点资金拨付”等内容。

河南省也在近期采取行动。3月11日，河南省住建厅、人民银行郑州支行、银保监会河南监管局联合发布《关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（以下简称《意见》），《意见》提出，房地产开发企业预售商品房取得的全部收入，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等，均应纳入商品房预售资金监管范围。《意见》还强调，属于重点监管资金的，经批准后专项用于支付项目工程建设费用，不得用作缴纳土地价款、罚金、支付营销费用等用途。

“监管额度内资金专款专用可以使上下游供应商权益得到保障，打通房地产上下游的资金链，有利于促进行业良性循环，亦有利于稳定和提振市场情绪。”中指研究院在报告中指出。

现房销售屡被提及 改革需强调过渡与渐进

预售资金监管政策调整之外，今年“两会”期间，“取消商品房预售制度”等内容再次引起热议。而早在两年前，海南已经打响推行商品房现售制度的排名前列枪。

去年以来，现房销售在多座城市的土拍环节被提及。以北京为例，在2021年第二批集中供地中，北京首次试点竞现房销售面积；随后在第三批集中供地中扩大了现房销售试点范围，且劲松地块首次试点全部现房销售；今年北京首批集中供应的18宗地块中，有9宗设置了达到触顶价竞现房销售面积的规则，最终崔各庄地块以接近45%的现房销售比例出让。此外，现房销售也出现在了上海、杭州等热门城市的土拍规则中。

对于多次引起热议的“取消商品房预售制度”，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，通过“两会”期间的相关讨论可以得到三点信息：一是对于期房和现房制度的改革已经成为共识；二是类似改革需强调过渡和渐进的过程；三是此类转型中购房和资金流动等过程都会发生变化。

“期房项目面临不确定性，使得各类风险最终让购房者承担，这个机制确实需要转变。”严跃进表示。但他也指出，鉴于近期房企销售和资金承压，盲目过渡到现房销售模式则会进一步加大房企的压力。对于未来变革趋势，严跃进认为：“未来改革还是要推进，房地产市场从高速增长到中高速增长，类似期房制度也确实会面临调整，这也是房企需要关注的。”