一二线城市土拍密集启动,热度回升出现91%溢价率

来源：排名前列财经

作者：马一凡    责编：张歆晨

去年热度跌至冰点的土地市场正在起变化。最近一周，合肥、南昌、厦门都进行了土拍，升温明显，南昌一宗地块以91%的溢价率拍出，刚刚结束首轮供地的厦门单日收金154亿元，合肥单日收金264亿元。

去年下半年开始部分房企资金流动性压力加大，债务违约频发，导致土拍市场低迷。2021年全年国有土地使用权出让收入8.71万亿元，同比仅增长3.5%。今年前两个月，国有土地使用权出让收入同比下降29.5%。进入3月份后，随着60多个城市出台新政提振房地产市场信心，土地市场终于回暖。

不过，土地市场上的竞争者仍旧以央企、国企为主。“目前我们还没有大的投资计划，至少今年上半年不考虑拿地了。”华东一家千亿规模民营房企内部人士告诉记者。克尔瑞统计数据显示，去年的销售百强房企有七成今年一块地都没拿，投资完全停滞。

厦门两地块进入触顶摇号环节

厦门曾是中国土拍最为火爆的城市之一，从2019年到2021年，厦门的单价地王一年上一个台阶，较高楼面单价从4.2万元/平方米到6.7万元/平方米只用了两年多时间。

不过在三个多月前的2021年第三批集中供地中，厦门土拍大爆冷，流拍率高达50%，就连岛内优质稀缺地块都没有开发商应价。

这一冷淡局面在刚刚结束的厦门2022首轮集中供地竞拍中被扭转。3月24日，厦门今年的首次集中供地首日土拍成交9宗地块，收金154亿元，其中5宗地块溢价成交，两宗进入最后的触顶摇号环节。厦门把部分去年流拍地块重新上架，结果被房企争抢。

两宗地价触顶地块分别是思明区环岛干道与蔡岭路交叉口住宅用地、集美区九天湖路与杏林北路交叉口住宅用地，溢价率达到15%，分别被金地和中海收入囊中，总低价分别为14.6亿元和6.4亿元。

此轮供地较大赢家是厦门本地国企建发集团，共斥资94.4亿元，拿下三宗涉宅地块，都位于厦门岛内，一宗位于思明区湖滨社区，两宗位于湖里区。

在厦门供地前一日，江西省省会南昌市下辖的南昌县，进行了一场小规模土拍，只推出两宗地块。结果其中一宗DAJ2022008地块刚开拍，就受到激烈争抢，开场不到两分钟，7家开发商迅速出价，最终拍了166轮、历经两小时，该地块以91%的溢价率被江西伟象实业投资集团有限公司竞得。根据企查查显示的工商登记信息，这是当地一家小型民营房企。

去年下半年，安徽省省会合肥市也经历了大面积流拍，今年首轮供地，合肥拿出了最核心的地块，包括稀缺的滨湖、经开区宅地。

3月17日，合肥今年的首次土拍明显升温，一共吸引了近40家房企参加，不仅仅是央企国企诸如保利、华润、中海等参与，邦泰、徽创、新华、泽信等民企，还有杭州大家房产这类外地城投公司也来到了合肥参拍。

最终，合肥30宗涉宅地块有一半都进入最后的封顶价竞品质阶段。人气较高的滨科城BK202204号地块吸引了23家企业参与竞品质，合肥共计收金264.46亿元。

接下来一周，还有武汉、成都、重庆的大量地块即将开拍，长沙与杭州则在4月份开始首轮供地。

地方政府积极吸引房企参拍

在3月份各地土拍陆续回暖前，地方财政“卖地”收入已经出现了大幅下滑。

2021年2月，集中供地新规首次被提出，在22个重点城市施行，上半年各地集中供地火爆，根据财政部公布的数据，2021年上半年国有土地使用权出让收入3.44万亿元，同比增长22.4%。不过去年下半年流拍现象普遍，最终全年国有土地使用权出让收入8.71万亿元，同比仅增长3.5%。

今年1-2月，根据财政部较新公布的数据，国有土地使用权出让收入已经同比下降29.5%，成为收入端的拖累项。

对于这一块收入，各地的地方政府今年正在积极筹备，与去年相比，2022年首批供地部分城市时间有所提前。截至目前，已经至少有12个重点城市公布首批次集中供地计划，北京在1月7日便率先打响虎年供地排名前列枪，现在福州、合肥、青岛、厦门等二线城市也已经完成排名前列轮竞拍。

为了解决土地市场低迷、信心不足的问题，不少城市降低了供应规模，但是提升了优质地块推出比例，以此来吸引房企参拍。

不过在地价方面，除了北京、青岛调低起拍价，其余城市楼面价均有不同程度上涨。比如：福州今年首轮集中供地平均起始楼面价，同比去年首轮上涨了37%，环比上一轮上涨7%；合肥今年首轮集中供地平均起始楼面价同比上涨13%，环比上涨29%。

中指研究院认为，起始楼面价的普遍上涨，跟部分城市优质地块推出数量增多有关，比如福州、合肥加大了主城区供地力度，带动了成交楼面价上行，厦门岛内地块供应明显增加，半数地块位于岛内，武汉今年首批供地7宗中有5宗位于核心城区，面积占比高达99%。

克而瑞研究中心表示，近一周重点监测城市的土地市场已经有所回升，平均溢价率环比上涨至4.3%，流拍率下降2.4个百分点至12.6%。市场热度的回温主要受二线城市所带动，如南昌摇号5幅地成交溢价率均在15%左右，青岛、福州、合肥也均有溢价率超过10%的地块成交，二线城市溢价率也因此上涨至6%。

此外，国企、本地城投公司托底现象依旧非常明显，比如福州12幅成交地块中近八成由本土国资平台竞得；北京首批次集中供地拿地企业中，民企仅旭辉一家，其余房企全部为国央企或混合所有制企业；厦门的优质地块，基本全被央企国企收入囊中。

根据克尔瑞1-2月新增货值榜单，去年的销售百强房企，目前有七成以上一块地都没拿，投资仍处于完全停滞状态。