7城完成首轮土拍,热度分化明显,谁溢价率较高?

来源：证券时报

责任编辑：陈楚梅

3月，多城开启2022年首轮集中供地，北京、合肥、厦门等热点城市热度有所回温。

截止3月31日，已经有7城完成2022年首轮土拍，市场热度分化明显。其中，合肥溢价率较高，达到11.2%；福州流拍率较高，为33%。

一季度房企拿地态度依然谨慎，百强房企中近七成企业未拿地，拿地金额较高的仍是国央企。从1-3月百强房企新增货值排名来看，绿城中国以392亿元占据榜单排名前列。

业内人士认为，3月以来房地产利好声音频出，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。

各地首轮土拍热度分化明显

截止3月31日，已有北京、福州、青岛、合肥、厦门、重庆和武汉等7个城市完成了2022年首轮集中供地，北京、合肥、厦门等热点城市市场热度有所回温。

克而瑞研究中心指出，不同城市土拍市场热度分化明显。北京作为2022年排名前列个首轮集中供地的城市，热度较2021年有所回升，部分地块触及较高限价；厦门、重庆在“让利”、“降低土拍门槛之下”之下，地市热度较去年四季度小幅回升，其中厦门岛内地块均溢价成交，2宗触及较高限价，重庆在核心板块起拍价下调的情况下，3宗地块进入摇号环节。

而福州、青岛地市相对较冷，不仅地块以底价成交为主，且地方平台公司、国企仍然是拿地的主力；合肥表现则“冰火两重天”，有15宗地块进入竞品质环节，但同时有8宗地块遭遇流拍。另外，同样在起拍价下调的情况下，重庆和武汉的土地市场表现为一热一冷，主要由于重庆对优质土储降价，而武汉的“降价”地块则条件一般，难以调动房企积极性。

近7成百强房企年内未拿地

从一季度整体拿地情况看，房企态度依然谨慎。

克而瑞研究中心统计，一季度百强房企中近七成企业依旧未拿地，超过半数企业来自项目开发商。中指研究院的数据显示，1-3月，TOP100房企拿地总额2271.6亿元，拿地规模同比下降59.3%；3月，50家代表房企拿地总额同比下降68.0%。

那么，都有谁在逆势拿地呢？

克而瑞研究中心指出，各地拿地房企不同，北京土拍是10强房企表现抢眼，且国企、央企依然是土地市场主力军。厦门、合肥、青岛本土企业表现较为强势，其中厦门、合肥有80%和60%的地块被本土房企所获。

若从1-3月总拿地金额TOP20的企业来看，大致分为两类。克而瑞研究中心指出，排名前列类是头部的国企、央企，如华润、中海、招商、保利等，其中中海、华润拿地金额超过100亿。实际上，拿地金额前二十中有半数都是国企央企；第二类则是区域深耕的本地房企，如滨江、大家、伟星、安徽高速等，凭借集中供地（含宁波）补充大本营城市可售货值。

从1-3月累计新增货值来看，据中指研究院统计，绿城中国、华润置地和上海地产集团占据百强房企新增货值榜单前三位。其中，绿城中国以392亿元占据榜单排名前列；华润置地、上海地产集团紧随其后，分别为323亿元和297亿元。TOP10房企1-3月新增货值总额2436亿元，占TOP100企业的33.1%，新增货值门槛为152亿元。

二季度或迎来拿地窗口期

中指研究院的数据显示，1-3月，全国300城住宅用地出让金达3089.03亿元，同比下降62.04%；成交楼面均价为4621元/平方米，同比下跌6.4%；平均溢价率为4.4%，较去年同期下降13.4个百分点。

对于地价进一步走低的主要原因，克而瑞研究中心认为，主要是由于大部分热点城市今年首轮集中供地暂未开拍，致土地价格同环比均下降，也和一季度土地市场热度仍在低位、大部分城市降低拿地门槛来保障土地成交有关。

据中指研究院统计，截至3月31日，22个重点城市中，北京、福州等18个重点城市已经公布首批次集中供地，北京、厦门、重庆和武汉等7个城市完成首批次出让，郑州和无锡开启首批次供地“预申请”模式，北京率先发布二批次预申请公告。土拍规则“化繁为简”，降门槛、提利润，摇号/抽签基本成标配，提升企业拿地意愿。

展望未来，克而瑞研究中心认为，3月，房地产市场迎来一系列利好声音，若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善，信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升，二季度或迎来拿地窗口期。

但克而瑞研究中心同时指出，今年是大部分企业偿债高峰年份，资金面仍偏紧，尽管政策频发但实质性落地尚未明确，更多聚焦在保交付、短期资金面扭转难以支撑，谨慎投资仍是未来主旋律。未来城市、企业的分化将愈发明显，长三角部分抗压性较强、稳定性高的市场如杭州、苏州，以及上海、广州等一线城市，土拍热度回温将先进其他城市，部分人口流出、经济发展较差的三四线城市土地市场热度或进一步降低。