供给、租金、管理一应俱全 北京拟出“租房新规”直击市场痛点

来源：北京商报

作者：杨月涵

《北京市住房租赁条例（草案）》迎来了二次审议。3月30日上午，北京市十五届人大常委会举行第三十八次会议，会上听取了《北京市住房租赁条例（草案）》（以下简称“草案二次审议稿”）修改情况的报告。北京商报记者获悉，草案二次审议稿在诸多方面做出了针对性的修改，例如多渠道增加租赁住房供给、加强住房租赁价格监测、进一步突出对个人转租住房行为从严管理的导向等，为解决过往北京住房租赁市场中浮现的问题、规范市场发展提供了有力的依据。

住有所居、租购并举：多渠道增加租赁住房供给

作为国内一线城市的代表之一，北京住房租赁市场发展迅速，规模庞大，已成为市民实现住有所居的重要途径。为此，草案二次审议稿的一大重点便在于供给端。据悉，草案二次审议稿将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等内容直接写入草案，明确提出北京鼓励保障性租赁住房建设、扩大保障性租赁住房供给等内容。

例如在适用范围上，草案二次审议稿提到，除城市公有房屋、公租房等有特殊管理要求以外的所有住房全部纳入管理，同时按照“特别规定优先适用”的思路明确保障性住房租赁的适用规则。此外，明确住房保障规划计划，明确要合理规划租赁住房供给规模，优化空间布局，促进职住平衡，扩大保障性租赁住房供给。

租赁住房的供给方式也得到了细化。例如草案二次审议稿增加的第五条内容显示，北京鼓励通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、将非居住存量房屋按规定改建为租赁住房、将符合条件的闲置住房出租等方式，多渠道增加租赁住房供给。

值得注意的是，草案二次审议稿明确，集体建设用地上的租赁住房建设和农村宅基地上的闲置住房也可以依法出租。草案二次审议稿提到，在落实户有所居、保障本村村民住房需求的前提下，农村集体经济组织及其成员可以将农村宅基地上闲置住房出租用于居住。农村集体经济组织可以与规模化、专业化住房租赁企业合作等方式统一管理、出租农村宅基地上闲置住房。

此外，草案二次审议稿也明确了不得用于销售或者变相销售的适用情形，规定按照土地出让文件或有关规定只能用于出租的新建租赁住房、改建租赁住房不得上市销售或“以租代售”，并设定了明确的罚则。

规范市场发展：剑指“隔断房”“租金贷”等顽疾

北京住房租赁市场飞速发展的同时，也暴露了诸如“隔断房”“租金贷”等问题。为规范市场的发展，草案二次审议稿从多方面发力。

如针对此前层出不穷的“隔断房”以及屡次引发纠纷的“甲醛房”等问题，草案二次审议稿明确要求，房屋应当符合建筑、治安、室内空气质量等基本安全标准要求，具备供水、供电等基本居住条件，不得打隔断违法群租，不得出租违法建设、危房、甲醛房等不符合条件的房屋。

严管“隔断房”，基层发挥的作用不容忽视。草案二次审议稿提到，要建立市区统筹、街道（乡镇）负责、居村协助的治理架构，规定街道办事处、乡镇人民政府加强对本辖区内住房租赁的日常监管，并对打隔断改变房屋内部结构等群租违法行为进行查处；居民委员会、村民委员会协助做好住房租赁管理和服务工作，加强自治管理。

此外，针对过往长租公寓及“二房东”等所引发的住房租赁纠纷，草案二次审议稿也均有所提及。例如明确加强新型住房租赁经营管理，对从事转租业务的企业强化监管，要求租赁企业收取押金一般不得超过一个月租金并须通过第三方专用账户托管，单次收取租金数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。

同时严管“租金贷”，规定金融机构发放租金贷款应当以备案的租赁合同为依据，贷款金额不得高于租金总额、贷款期限不得超过租赁合同期限，发放贷款频率应当与承租人支付租金频率匹配，且贷款应划入承租人账户。

而在回应“二房东”整治的问题上，草案二次审议稿进一步突出对个人转租住房行为从严管理的导向，规定个人转租住房应当严格遵守相关规定，依法规范开展业务活动，转租住房超过规定数量的，应当设立住房租赁企业。

对于住房租赁企业的行为，草案二次审议稿画出了明确的“红线”，包括不得哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序；不得以隐瞒、欺骗、强迫等不正当手段开展业务；诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

强化风险管控：租金显著上涨时可采取干预措施

需要指出的是，住房租赁市场的健康发展，不仅在于租赁双方的权益保护，互联网时代穿插其中的第三方信息平台也是重点关注对象之一。此前互联网信息平台上真真假假、虚虚实实的租赁信息，埋下了不少“套路”，令租房者叫苦不迭。

为此，草案二次审议稿提到，要加强互联网信息服务管理。如出租人在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的，应当向平台提交能够证明房源信息真实、准确的证明材料；互联网信息平台知道或者应当知道信息发布者存在提供虚假材料、发布虚假信息等侵害消费者合法权益行为的，应当及时采取删除、屏蔽相关信息等必要措施，并向市住房和城乡建设主管部门报告。

草案二次审议稿明确，对两年内因违法发布房源信息、推荐房源受到三次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的，互联网信息平台应当采取一定期限内限制其信息发布等必要措施，保障消费者权益。

而市场健康发展，更不能忽略防患于未然。草案二次审议稿同样强调了社会风险管控的强化，例如明确遇有突发事件或者可能引发住房租赁市场系统性风险的紧急情况，市、区人民政府及其相关部门依法发布住房租赁特殊管控措施的，租赁当事人应当遵照执行。

此外，市住房和城乡建设主管部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并依法报国务院备案。

北京商报记者 杨月涵