威海房地产的未来之《人口篇》

威海统计局2019年户籍人口和常驻人口数据，分别是257万人和283.6万人

威海户籍人口增长波动率极小，2019年比2018年增长0.18%，不到5千人。近五年总的户籍人口增长不到2.26万人，约0.88%，都可以忽略不计了。常住人口283.6万人比2018年多6千人。2019全年出生人口1.84万人，死亡人口1.97万人，基本持平，以上是人口基数的背景。

所谓常驻人口的定义比较复杂，例如外出就业打工，每年收入要邮寄回威海的，都算常驻人员，但是外来的大学生虽然长期住在威海，却并非算常住户口，现役军人亦如此。所以统计数据的变动性较大，难量化比较。

综上我想从固定人员层面上来抓取些信息，如在校中小学生以及旅游购房养老两方面来分析威海人口的变量。虽不能说是数据全面，但能以点概面引申出思考的方向。

一、中小学学生在校数量

这里面并未包含幼儿园的数据，因为2016年放开二胎，很多在籍户口生育二胎已经上了幼儿园，影响对增量人口评断的准确性，故剔除。

从表中总结来看，在校中小学人数每年都在增加，且增量远超于户籍人口和常驻人口的增长率，每增1个孩子对应则至少是一个三口之家，从2018和2019年数据看，小学每年大约增加人口约1万人，中学约1.5万人。单单中小学年龄层确定人口增量在2.5万人，覆盖人群8-17岁和30-40岁左右的增量人群。远远超出当年常驻人口数据体现的6千人。

再看学校数量也逐年增加，并且可以预知市区内的学校扩建、增建，如古寨小学扩建，增建数量也并不少，规划待建和建设未投入的小学有：山大实验学校（中小学）、望海园小学、万科旁的中小学、悦海小学（已竣工）、新港小学、海南路小学等。

那么对于购房者而言，可以通过中小学校的增量发现人口流向的趋势，环翠望岛片区和经区新建学校数量多，这就意味着未来人口流入将增多，周围配套等设施会越来越好。

另外买房尽量买新不买旧，次新二手房只要户型价格合理也可以考虑，随着生活收入水平提升，总有一天你会想着换房，置换也是需要卖个好价格。金线顶的老旧小区也就1万左右，新房的中海、海信估计得两万，这差距不光是房龄，还是户型结构，物业管理等多方面的影响。

二、旅游带动人口变迁

部分朋友可能对威海的认知只是概念上的旅游小城市，具体每年旅游人数有多少，带动多少经济增长，以及这部分人购房的比例占多少可能无法量化的表述。那我来给大家汇总对比下烟台和厦门的旅游产业数据。

威海-----------常住人口283.6万人，GDP：2963亿元

2018年接待游客4682.69万人次,同比增长8.5%，总收入650.19亿元，同比增长9%,人均消费1388元

2019年威海全年接待旅游总人数5151.60万人次，增长10.0%；实现旅游总收入692.60亿元，增长12.2%，人均消费1344元

烟台-----------常住人口713.8万人，GDP：7353亿元

2018年烟台接待游客7937.6万人次，同比增长11.8%，总收入1182.7亿元，同比增长12.9%，人均消费1237元

2019年烟台接待游客8624.4万人次，同比增长8.6%，总收入1177.8亿元，同比增长19.9%，人均消费1394元

厦门-----------常住人口429万人，GDP：5995亿元

2018年厦门年累计接待国内外游客6900.32万人次,增长13.7%，实现旅游总收入1402.12亿元，增长20.0%，游客人均花费1575元

2019年厦门年累计接待国内外游客1.00亿人次,增长12.5%，实现旅游总收入1655.90亿元，增长18,1%，游客人均花费1654元

数据摩人心，耐心看完

对比可以看出，每年到威海旅游的人数和消费能力都在逐年上升，作为沿海旅游城市虽然不是较好的，但保持着接近两位数的增长是非常可观的数据，威海总人口不到300万，每年旅客就是常驻人口的18倍，远高于烟台的12倍，低于厦门的23倍。

威海与烟台的人均消费相当，约1400元，厦门作为全国的旅游重地，消费约1600元多，差距约15%，相较于房价的基础差距，其实旅游消费水平并不低于厦门。就比如在厦门挣8千不如在威海挣5千的生活质量高的道理一样。

看下三地的房价对比，可见威海的整体生活水平其实与厦门还是有不小差距，虽说基础物价谈不上谁高谁低，但旅游成本比威海高是毋庸置疑的。

不难看出旅游产业对威海的带动作用非常重要，既然流动比例如此大，那势必在城市发展过程有吸引游客的因素，如果单单是因为景点美，例如九寨沟，景色再美看多了也不以为然，但要是叠加了天然的养生环境呢？能留下的人会随着每年两位数的增量人群而大量增加么？我觉得是肯定的。

威海不光是世界世界宜居城市，更是评选为长寿之乡，天然的温泉滋养、干净的呼吸空气，这都是威海的天然财富。

未来中国人口老龄化加剧，逃离污染城市的退休人员也逐年增加，这是威海的一个很大变量，50岁以上是一个增量人群。

以前说威海环境好，其实更好的是威海已经在大力发展的养老产业群，依托威高这种医疗集团，便利的交通会使养老产业未来几年蓬勃发展，这也是国家政策扶持希望看到的。养老是未来的大问题，社保已是捉襟见肘，哪个城市先动身建立养老产业链，未来谁就有更多的话语权。或许大家都诟病于威海留不住年轻人，那我们这个小城市可以留住年轻人的父母，这类人群大多是高净值人群，消费产业升级会有助力提升的作用。

厦门常驻人口429万，其中户籍人口才261.10万人，常住外来人口高达221万人

威海常驻人口286万，其中户籍人口257万人，常住外来人口29万人，这与厦门的比例差距甚远，可以预见的是未来常住人口会随着老龄化加剧而剧增。

这些旅游带动的不光是地方宏观经济数据的增长，更是微观行业的变动。

山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台显示，2017-2018年4月，外地客群购房比例超过本地客群，其中小户型外地客群占比为67%，大户型比例为28.1%。

约5成的外地购房主力，大多以旅居和养老为主，迁移定居的占比会逐年增加，威海或将成为北方养老后花园。政策引导，趋势投资，二级市场里讲究抱团取暖，房地产则是稀缺片区的供给关系。

在威海，除了空气共享外，哪块地的资源是稀缺的，沿着威海主城区的海岸线走一走，看一看，想一想。至于主城以外的地方，三思！

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