威海房地产的未来之《人口篇》

观威海楼市 2021-01-27 14:01:10
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

威海统计局2019年户籍人口和常驻人口数据,分别是257万人和283.6万人 威海户籍人口增长波动率极小,2019年比2018年增长0.18%,不到5千人。近五年总的户籍人口增长不到2.26万人,约0.88%,都可以忽略不计了。常住人口283.6万人比2018年多6千人。2019全年出生人口1.84

威海统计局2019年户籍人口和常驻人口数据,分别是257万人和283.6万人

威海户籍人口增长波动率极小,2019年比2018年增长0.18%,不到5千人。近五年总的户籍人口增长不到2.26万人,约0.88%,都可以忽略不计了。常住人口283.6万人比2018年多6千人。2019全年出生人口1.84万人,死亡人口1.97万人,基本持平,以上是人口基数的背景。

所谓常驻人口的定义比较复杂,例如外出就业打工,每年收入要邮寄回威海的,都算常驻人员,但是外来的大学生虽然长期住在威海,却并非算常住户口,现役军人亦如此。所以统计数据的变动性较大,难量化比较。

综上我想从固定人员层面上来抓取些信息,如在校中小学生以及旅游购房养老两方面来分析威海人口的变量。虽不能说是数据全面,但能以点概面引申出思考的方向。

一、中小学学生在校数量

这里面并未包含幼儿园的数据,因为2016年放开二胎,很多在籍户口生育二胎已经上了幼儿园,影响对增量人口评断的准确性,故剔除。

从表中总结来看,在校中小学人数每年都在增加,且增量远超于户籍人口和常驻人口的增长率,每增1个孩子对应则至少是一个三口之家,从2018和2019年数据看,小学每年大约增加人口约1万人,中学约1.5万人。单单中小学年龄层确定人口增量在2.5万人,覆盖人群8-17岁和30-40岁左右的增量人群。远远超出当年常驻人口数据体现的6千人。

再看学校数量也逐年增加,并且可以预知市区内的学校扩建、增建,如古寨小学扩建,增建数量也并不少,规划待建和建设未投入的小学有:山大实验学校(中小学)、望海园小学、万科旁的中小学、悦海小学(已竣工)、新港小学、海南路小学等。

那么对于购房者而言,可以通过中小学校的增量发现人口流向的趋势,环翠望岛片区和经区新建学校数量多,这就意味着未来人口流入将增多,周围配套等设施会越来越好。

另外买房尽量买新不买旧,次新二手房只要户型价格合理也可以考虑,随着生活收入水平提升,总有一天你会想着换房,置换也是需要卖个好价格。金线顶的老旧小区也就1万左右,新房的中海、海信估计得两万,这差距不光是房龄,还是户型结构,物业管理等多方面的影响。

二、旅游带动人口变迁

部分朋友可能对威海的认知只是概念上的旅游小城市,具体每年旅游人数有多少,带动多少经济增长,以及这部分人购房的比例占多少可能无法量化的表述。那我来给大家汇总对比下烟台和厦门的旅游产业数据。

威海-----------常住人口283.6万人,GDP:2963亿元

2018年接待游客4682.69万人次,同比增长8.5%,总收入650.19亿元,同比增长9%,人均消费1388元

2019年威海全年接待旅游总人数5151.60万人次,增长10.0%;实现旅游总收入692.60亿元,增长12.2%,人均消费1344元

烟台-----------常住人口713.8万人,GDP:7353亿元

2018年烟台接待游客7937.6万人次,同比增长11.8%,总收入1182.7亿元,同比增长12.9%,人均消费1237元

2019年烟台接待游客8624.4万人次,同比增长8.6%,总收入1177.8亿元,同比增长19.9%,人均消费1394元

厦门-----------常住人口429万人,GDP:5995亿元

2018年厦门年累计接待国内外游客6900.32万人次,增长13.7%,实现旅游总收入1402.12亿元,增长20.0%,游客人均花费1575元

2019年厦门年累计接待国内外游客1.00亿人次,增长12.5%,实现旅游总收入1655.90亿元,增长18,1%,游客人均花费1654元

数据摩人心,耐心看完

对比可以看出,每年到威海旅游的人数和消费能力都在逐年上升,作为沿海旅游城市虽然不是较好的,但保持着接近两位数的增长是非常可观的数据,威海总人口不到300万,每年旅客就是常驻人口的18倍,远高于烟台的12倍,低于厦门的23倍。

威海与烟台的人均消费相当,约1400元,厦门作为全国的旅游重地,消费约1600元多,差距约15%,相较于房价的基础差距,其实旅游消费水平并不低于厦门。就比如在厦门挣8千不如在威海挣5千的生活质量高的道理一样。

看下三地的房价对比,可见威海的整体生活水平其实与厦门还是有不小差距,虽说基础物价谈不上谁高谁低,但旅游成本比威海高是毋庸置疑的。

不难看出旅游产业对威海的带动作用非常重要,既然流动比例如此大,那势必在城市发展过程有吸引游客的因素,如果单单是因为景点美,例如九寨沟,景色再美看多了也不以为然,但要是叠加了天然的养生环境呢?能留下的人会随着每年两位数的增量人群而大量增加么?我觉得是肯定的。

威海不光是世界世界宜居城市,更是评选为长寿之乡,天然的温泉滋养、干净的呼吸空气,这都是威海的天然财富。

未来中国人口老龄化加剧,逃离污染城市的退休人员也逐年增加,这是威海的一个很大变量,50岁以上是一个增量人群。

以前说威海环境好,其实更好的是威海已经在大力发展的养老产业群,依托威高这种医疗集团,便利的交通会使养老产业未来几年蓬勃发展,这也是国家政策扶持希望看到的。养老是未来的大问题,社保已是捉襟见肘,哪个城市先动身建立养老产业链,未来谁就有更多的话语权。或许大家都诟病于威海留不住年轻人,那我们这个小城市可以留住年轻人的父母,这类人群大多是高净值人群,消费产业升级会有助力提升的作用。

厦门常驻人口429万,其中户籍人口才261.10万人,常住外来人口高达221万人

威海常驻人口286万,其中户籍人口257万人,常住外来人口29万人,这与厦门的比例差距甚远,可以预见的是未来常住人口会随着老龄化加剧而剧增。

这些旅游带动的不光是地方宏观经济数据的增长,更是微观行业的变动。

山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台显示,2017-2018年4月,外地客群购房比例超过本地客群,其中小户型外地客群占比为67%,大户型比例为28.1%。

约5成的外地购房主力,大多以旅居和养老为主,迁移定居的占比会逐年增加,威海或将成为北方养老后花园。政策引导,趋势投资,二级市场里讲究抱团取暖,房地产则是稀缺片区的供给关系。

在威海,除了空气共享外,哪块地的资源是稀缺的,沿着威海主城区的海岸线走一走,看一看,想一想。至于主城以外的地方,三思!

公众号:观威海楼市  

解读威海新售楼盘、数据分析、政策解说、买房技巧。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。