威海万达广场二期风雅颂

与粉丝聊天中得知，想了解万达二期的大户型，我就在一期山海雅苑的基础上对比分析下二期暂时未公开的户型及现行定价的判断

首先整体了解下威海万达二期风雅颂一共7栋住宅，5#12层、7#13层，6、8、9三栋18层，1、4两栋26层。

通过我的梳理发现这里面从100-120-140或160平的户型都包含了，26层高的1#4#两栋和18层高的9#均为100平左右的小户型，但26层会因为公摊更大，销售面积可能会大于那一栋18层的小户型。这里需要注意如果单价一样，优选18层的那栋小户型。

6# 8# 均为140或160左右的大户型，5#约160/120左右组合户型

以上面积预估是基于规划局公开的平面图与一期户型比较得出，会有一定误差，但不大。

现在开盘销售的7#为13层最南排，号称“洋房”，一个13层的洋房，容我笑一下。户型面积居中，为122-124的三室两厅两卫，这里自然会联想到一期118-124的户型了，对比发现布局的合理性不如一期同类户型，具体这里不细说了。有心的朋友对比两个户型就看的出来。

目前7#的售价对外表价1.7万/平方米，实际对外公布活动房源基本上1.6-1.7万之间，但我认为这个价格不实在。

为什么？

每层差价在100左右是正常的，现在对外公布的3楼价格1.64万和6楼的1.66万相差无几，这显然是表价的差额，绝非销售真实的差额。有意思的是这个价格不久后就调价了，3楼1.62万、6楼1.64万，看样还是不够实在，销售就是这样，慢慢的套住潜在层次的人群，一层层的往下撸，要是这次在撸不到目标人群，还会再降！

对于这个价格到底合不合适，值不值得下手？

首先与一期相比，住宅西地块（一期）楼面价5265元/㎡ 、 东地块（二期） 5482元/㎡，土地成本相差217元/平米，折合到销售均价大约为600左右每平方米，一期均价1.55万，所以二期在1.6万的均价相对符合市场的定价原则。

但二期开盘对外口径拉升至1.7万后在降到1.6万，实在有点抬高价格再打折割韭菜的韵味。

一期目前基本售罄（共868套，已售809套，在路上没网签的应该也有），价格从1.3到1.6万（一期没有一个户型和楼层值1.6万，我个人主观认为）不等，二期位置虽然好于一期，但价格应该在1.4-1.6这个区间

尤其是26层的那两栋高于1.5万就得三思一下。可以参考《解盘—威海富力星光天地》里面的关于楼层定价的解释。

注意：

万达住宅区域位置没得挑，配套等各方面都算优秀，但住宅的装修质量与品牌高度不够匹配，如果想购买二期的朋友，一定问清楚装修方方面面的细节问题，毕竟一期实体样板间闹出现了业主不满意的事情。

另外合同的补充协议能不签就不签，虽然大多数人没这个不签的能力，但里面容易出现霸王条款。购房需要看合同，尤其需要仔细看补充协议。

公众号：观威海楼市

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