威海楼市白皮书|2021房地产调控政策总结 今年“稳”了吗?

岁杪已至，回顾2021年，房住不炒依旧是主旋律，密集调控成为贯穿全年的关键词，全国各地调控政策汇总次数高达650次，尤其在防范房地产市场风险和房地产金融风险的相关提法明显增多。下面小编将从全国和威海两方面，跟大家一起来回顾一下，今年都推出过哪些房地产相关政策通知？

限贷令

2020年12月31日，央行、银保监会发布建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，设立区别性的“两条红线”指标，即房贷两道红线，自2021年1月1日起实施。

两道红线是通过金融机构分档管理，规定各档银行房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，主要影响的是金融机构和个人购房者。由此产生的影响对购房者不大，但今年上半年，房贷管理两道红线与房企融资三道红线联合发力，导致了房企暴雷事件频发，不过长远来看有利于市场主体形成稳定的政策预期。

部分个人房贷月供减少

多数银行提供的房贷重定价日为每年的1月1日，因此，2021年的1月1日起，部分存量个人房贷利率就已迎来重定价，此次重定价日参考的是2020年12月的LPR报价，而去年全年5年期以上LPR累计下调了15个基点，从2019年末的4.80％变为了4.65％。

一些选择以LPR定价的购房者，在2021年1月1日重定价日时，就可享受15个基点下调所带来的月供减少。

山东：四层及以上住宅新建住宅需设置电梯

山东省住建厅组织编制了《山东省健康住宅开发建设技术导则》(以下简称《导则》)，自今年1月1日起正式实施。

《导则》要求四层及四层以上新建住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑，必须设置电梯，同时，提出了电梯应满足担架电梯功能的更高要求。

二手房指导价

2月，深圳市住建局发布二手房成交参考价格，并公布了3595个小区参考指导价格，随后，宁波、成都、上海、东莞、广州、北京、三亚等超过15个城市也陆续公布二手住房交易指导价。

这也是调控首次涉足二手房领域，不过目前主要集中在一二线城市，政策整体效果较为显著。

集中供地

3月，北京、上海、广州、深圳等多地推出“集中供地”政策在全国22城实施，双集中供地即集中发布出让公告和集中进行出让活动，每年不超过三次。

集中供地政策增加了拿地难度和房企拿地资金压力，不仅在一定程度避免了土地市场的过热，而且集中供地也将意味着未来一些项目的集中入市，这也有利于稳定住宅供应，缓和房价上涨，有利于实现“三稳”的目标。

房住不炒

3月5日，两会政府工作报告定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽较大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

山东：合同中应标注商品房公摊面积

5月6日，山东省住房和城乡建设厅官网发布《关于进一步加强商品房销售环节房屋面积明示和房产测绘成果使用有关工作的通知》要求合同中应明确标注商品房公摊面积，自2021年6月1日起执行。

威海：商业商务设施规划建设意见自8月19日起施行

8月19日，威海市自然资源和规划局发布《关于加强我市商业商务设施规划建设管理工作的意见》的通知，规定自8月19日起施行。

规定要求在土地出让文件中，根据需要限定商业商务设施项目自持比例及年限；在设计阶段，商务办公类建筑最小分割单元的专有面积不得小于200平方米；商业商务设施项目不得设计为公寓式酒店、公寓式办公及类别墅低层建筑形式等。

山东：契税新规9月1日起施行

5月27日,山东省十三届人大常委会第二十八次会议审议通过《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》（以下简称《决定》），全省契税税率统一为3%，将于2021年9月1日起施行。

对于纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，《决定》按照货币补偿或者产权调换两种情形分别作出规定：选择货币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币补偿的，免征契税；成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。选择产权调换而重新承受土地、房屋权属，且不交纳产权调换差价的，免征契税；交纳产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。

威海2021年度住宅用地供应计划发布

2021年7月13日，威海2021年度住宅用地供应计划发布，计划威海市区国有建设用地供应总量控制在578公顷（8670亩 ）以内。供应结构方面，住宅用地3615.74亩 ，商服用地495.35亩，公共管理与公共服务用地612.5亩，工矿仓储用地3943.98亩 。

威海：售房现场须公示22条内容

为进一步规范商品房销售现场信息公示管理，减少商品房买卖双方因信息不对称引起的矛盾纠纷，市住房城乡建设局日前下发《关于进一步规范商品房销售现场信息公示管理的通知》。

根据《通知》，我市房地产开发企业、房地产经纪机构销售商品房时，应在销售现场醒目位置公开公示开发企业的《营业执照》《资质证书》《国有土地使用权证》（或《不动产权证书》）《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》《商品房销售明码标价公示牌（销控表）》《商品房预售资金监管证明》等 22条信息内容 ，公示期限自商品房销售之日起至销售结束。

两部门：实行超高层建筑决策责任终身制

9月10日，住房和城乡建设部、应急管理部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，各地要严格控制新建超高层建筑，一般不得新建超高层住宅，实行超高层建筑决策责任终身制。

房地产税改革试点启动

10月，《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》通过，确定房地产征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，试点时间为5年，具体试点城市尚在确定中。

房地产税改革更多的是强调“房子的居住属性”，更有效地抑制炒房投资行为，因此对大部分刚需家庭影响不大，但对于投机炒房的多套房和豪宅的征税力度可能较大。

威海全面放开城镇落户限制

10月21日，威海市政府办公室印发《关于进一步深化户籍管理制度改革促进城乡融合区域协调发展的实施意见》。

实行经常居住地登记户口制度，凡在我市城镇区域居住、就业的，本人及其近亲属均可申请落户，全面放开了城镇落户限制。

限跌令

自岳阳打响限跌令排名前列枪之后，各城市迅速跟进， 通过发布政策或约谈房企的形式来调控房企大幅降价。截至12月27日，已有23城发布“限跌令”。

此次实施限跌令的城市，除昆明、沈阳、天津等一二线城市外，均为三四线城市，这背后非热点城市楼市降温的表现，限跌令的出台也在一定程度抑制了大涨大跌，也是促进楼市稳定的有力手段。

全面降准

12月6日，中国人民银行正式宣布12月15日下调金融机构存款准备金率0.5百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。即1年期LPR利率调整为3.80%（此前为3.85%），5年期LPR利率为4.65%（未变动）。

1年期利率主要供实体经济贷款做参考，5年期利率主要供房贷利率做参考。不过，此项政策对房地产行业影响不大。

威海市公积金新版提取细则公布

12月6日，市住房公积金管理中心制定并发布了新版《威海市住房公积金提取管理实施细则》，将从2021年12月10日起实施，有效期至2026年12月9日。

与既有版本相比，新版《实施细则》较大的变化就是对提取使用范围进行了调整，取消了享受城镇较低生活保障提取、调离本市提取、农民工支付房租提取、重大疾病提取等四项超出《住房公积金管理条例》规定的提取条件，此外新增具有产权的既有住宅增设电梯提取的内容。

威海修订建筑市场主体信用评价实施细则

市住房城乡建设局对《威海市建筑市场主体信用评价实施细则（试行）》（以下简称《细则》）进行了修订，建筑企业的信用等级实现了评价自动化。修订后的《细则》将于2022年1月1日起施行。

2022年威海老旧小区改造计划定了

省住建厅等三部门公布了全省2022年城镇老旧小区改造计划，其中，我市计划改造老旧小区项目51个，涉及82个小区，总户数为36671户，总建筑面积约338万㎡。本批改造计划主要集中在高区和文登，其中高区明年改造项目涉及20个，涉及住宅楼435栋，惠及居民1.47万户，改造面积130万平方米。

威海：放宽胶东四市异地公积金贷款政策

12月29日，威海住房公积金管理中心发布《关于优化调整胶东经济圈住房公积金转移接续及异地贷款政策的通知》，自2022年1月1日起，优化调整胶东五市住房公积金缴存职工转移接续及异地贷款相关政策。

一、优化住房公积金转移接续。胶东四市（青岛、烟台、潍坊、日照）范围内缴存职工来威，在我市设立住房公积金个人账户后即可发起转移接续申请，业务板栗时限缩减至1个工作日。

二、异地贷款方面。胶东四市范围内缴存职工，在我市购房申请贷款或作为配偶参与申贷的，贷款较高次数由一次调整为两次，且异地缴存使用证明和明细等，职工无需到缴存地公积金中心柜台出具。