广州成交现回暖迹象,一线楼市筑底完成?“以稳为主”

来源：21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道

 受到大环境的带动，广州楼市近期暖风阵阵。

在利率调整等利好的作用之下，广州楼市在今年3月看到了暖意。据广州中原研究发展部统计的数据，本月排名前列周，广州二手住宅共成交541宗，环比回升14.6%，二手成交已连续五周保持上扬态势。

二手房逐渐回温，一手房则保持不温不火状态，但整体上也已经有所恢复。从数据来看，3月排名前列周，广州全市一手住宅网签1636宗，环比下跌8.4%；新房成交已连续3周保持1500-1800宗成交水平，基本已恢复至节前水平。

根据21世纪经济报道记者多方调查了解，广州楼市近期一手房带看量有所回升，二手房成交也明显加快，广州楼市似乎已经在“筑底”的阶段。但需要指出的是，广州楼市目前分化仍较为明显，热点区域热度回升，而外围区域目前成交仍较为低迷，整体上也仍“以稳为主”。 

除了广州之外，北京、上海和深圳近期楼市也均有触底的趋势。随着资金面的好转，预计购房者信心也将逐步恢复，房地产市场也将稳健前行。

广州楼市局部回暖

作为四座一线城市中首先降低房贷利率的城市，广州楼市本轮回暖在市场的预期之中。

2月21日，四大行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率从此前的LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。

在此推动下，广州楼市一手房、二手房均出现了一定程度的回暖。

据克而瑞统计数据，3月排名前列周广州住宅成交回暖，共计网签1439套，成交面积15.4万平方米，环比增加92%。此外，广州各区成交量均有较大幅度上涨，以成交面积口径看，越秀等八区环比涨幅均超100%，其中越秀、花都、黄埔涨幅居前，成交面积周度环比上升超170%。

一位黄埔区的中介人士对21世纪经济报道记者表示，近期随着多个热点楼盘的推售，黄埔的带看量明显上升。“价格没有明显涨，但带看量明显起来了，这几个周末都很忙。”

二手房方面，据广州中原研究发展部统计，在主要七区中，各个区域二手成交均有所回升。其中，白云、黄埔、海珠、番禺表现相对亮眼，本周分别成交52宗、17宗、71宗、65宗，环比分别上涨48.6%、54.5%、34.0%、32.7%。

一位广州天河区的中介人士告诉21世纪经济报道记者，近期市场成交明显回暖，随着房贷利率下调和放款速度加快，市场信心已经逐步恢复。“天河这边现在有些好的二手盘一个周末就能够成交三四套，价格只要合理，诚心卖成交是很快的。”

一位近期在关注黄埔区小户型的潜在购房者也告诉21世纪经济报道记者，“节前成交的一套差不多也就230多万，现在挂牌价全部有小幅上涨。中介也跟我说，230多万这个价格暂时是比较难谈了，较低也要去到240万，而且也会比较快卖出。”

种种迹象表明，广州楼市正在恢复元气。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时表示，从当前的成交情况来看，广州的市场应该是在筑底的过程中了。广州之前已经出台一系列的政策，包括利率下调以及限价优化等，这些对市场的预期有较强的引导作用。“广州本身市场需求就比较旺盛，潜力也比较大，政策有所调整对市场就会有提振。”

一线楼市分化

在四座一线城市中，广州楼市的回暖只是一个缩影。实际上，纵观北京、上海和深圳等其余一线城市的楼市表现，市场信心和热度均有不同程度的恢复。

上海是率先活跃的城市。克而瑞统计的数据显示，今年2月，上海商品住宅成交金额为493.77亿元，同比去年上涨35.3%，创近五年同期成交新高。其中，排在前10位的楼盘销售总额近237亿元。

而根据上海本土一家市占率较高的机构数据统计，2022年2月，上海二手房主要中介挂牌均价为59095元/平方米，较1月上涨约0.4%。

北京的情况相对更为平稳一些。根据中原研究中心统计的数据，今年2月，北京二手房价达6.2万元/平方米，环比微幅上涨0.3%，连续2个月上涨，其中主城区房价均上升；但2月北京全市二手房成交量季节性回落，累计签约8260套，套数环比下降30%，达近一年新低。

深圳楼市成交尚未有明显起色。据深圳市住建局披露的数据，2022年2月，深圳二手住宅成交823套住宅，环比下跌47.1%，为2008年以来较低成交量；一手住宅则成交1959套，环比减少45.2%，同比减少43%。

尽管深圳楼市表现平淡，但市场对之的信心仍在逐步恢复中。李宇嘉也指出，“在上海、广州已经开始回升的情况下，深圳楼市的‘小阳春’一定会来的，不会缺席，只会迟到。”

事实上，机构和市场对房地产市场的平稳发展也普遍具有信心。

越秀地产管理层在3月10日的业绩发布会上分析认为，从政策面来看，无论是销售端或者金融端，目前整体上对行业是有利的，例如郑州已经在限购端有所调整，另外就是一些大城市也出现了房贷利率下调，这一系列的政策应该有利于市场的提振，3月预计市场会有所回暖。

中信证券此前在一份研报中也指出，按揭贷款利率相对于LPR的溢价在2021年三季度达到了历史性的高点。这为2022年起按揭利率较快下行提供了势能。随着存量按揭贷款需求释放完毕，金融机构为了争取更大份额而下调按揭定价的行为，将有助于在2022年3月后稳住房地产市场。