万科翡翠公园

翡翠公园是烟台万科在威海的排名前列个项目，而且与本地龙头企业威高合作的，这种强强联合不管从哪个角度看都应该是品质的象征，一期交房的口碑来看也确实是不负众望，楼盘都敢拉条幅说：质量好不好，客户说了算，在威海也没哪家开发商敢这么说的。

2018年威高以年度第三名的土拍价格拿下了目前的万科翡翠公园地块，后来与万科合作开发，目前二期项目为三号地块，楼面成交价：5958元/㎡，一号地块靠近高铁，成交价：5038元/㎡，二号地块（售楼处所处的位置）成交价：5112元/㎡。

这个价格算是买在了山顶上了。

为啥这么说？

2019年万达地块楼面成交价：5265元/㎡ ，紧邻的恒大御龙天峰地块楼面成交价：3767元/㎡，比价下就知道买贵了。

这些是一些背景资料，具体我就来聊下二期三号地块的现状以及销售情况

周边情况-------------

万科翡翠公园所处的位置眼下看很不理想，东边高铁西边环山，北面工厂，中间低洼，但是从该片区的长远规划来讲，并非眼下所看到的烂，我一一扒出来给你们看。

一：教育配套，这个已经公布了在二期项目东侧建设中小学九年义务教育学校。

新学校，硬件肯定没得挑了。师资方面这个不能过早下结论，但我相信新学校师资差不了。目前来讲，就是方便，家门口一站式教育服务。

二：规划发展，项目北侧的工厂，已经规划为站前广场用地，属于商业性质，若是按照目前的规划去做，应该是对万科翡翠公园业主一个大利好。

三、周围项目，西侧的盛德盘子也不小，未来也在逐步规划建设。北面华夏两大地块，一个是目前在销售的御龙天峰，另一个是御龙天峰东侧的华夏集团地块，华夏集团地块从去年3季度出让，调整到今年4季度出让，地块面积很大，全部作为住宅地块开发，大约与恒大海上帝景面积差不多，不是一般小开发商能吃的下的。直至今日也没有出让的动静。我猜测是为恒大御龙天峰让路，给予恒大销售时间，这么大的住宅面积如果跟御龙天峰同时销售会产生不良竞争，这块地应该还得往后拖，但规划是住宅没跑了。

围绕站前广场周围的人口四五年后一旦起来，那对目前万科翡翠公园的业主而言肯定是利好。

销售情况-------------

接近尾盘的项目，可以聊的大多是已知的销售价格和去化情况，以及1月9号开的最后一栋楼。

一、价格

年末了，对于尾盘的项目你可以挖到很实惠的单价。这里我给大家梳理一下去年这个时间点的价格做参考

以二期112为例，2019年中旬，首栋16号楼112平户型开盘，3楼能拿到的价格大约在1.32万/平方米。单体16层64户去化周期约一个半月（以住建部公示为标准）。

8月18号开15号楼（112平）同样64户去化周期约3个月。

在往后的10月28号开8号楼（112平）， 11月27号开7号楼 （112平）几乎都谈不上完全去化，至今一年多了还剩下几套房源。

至2019年12月12日，双十二活动期间，112平三楼价格约1.28万送车位一个。

这里只是以我跟踪的112平为例，其实万科的销售实力很强，月均在100套左右，也就今年尾盘才把销售速度拉了下来。

一年后的今天不用我说你们也应该知道，万科112户型肯定能拿到比去年年底更低的价格。

我为什么非常喜欢3楼来做参考标准？

过往文章我都比较喜欢关注这个楼层，主要是能透过3楼的特价房来分析出整栋楼层的价格，以3楼价格为基础，粗略算每层加100基本上是你能拿到所在楼层较低价格了。

特别注意的是18层以下的13和14层比较特殊，价格理应低于12和15层。

二、户型

上面说的112户型其实已经可以打90分以上了

但是，因为整个市场不怎么好，包括万科在内的项目一再修改单体户型面积，二期之前的140平户型有两三栋改成118平（实际112平，但是一梯一户公摊大了）。目前还是降低总房款利于销售去化。

图中为1#、2#、3#，是我不建议考虑的单体，除非单价便宜到令你乍舌。

理由：2#、3#为26层，公摊大，带连廊，不推荐。1#单体朝向西南，低楼层采光堪忧，尤其东户楼间距太近。现在1#和2#已经差不多销售完，剩下个位数了。3#明天1月9号开始对外销售了，个人建议只考虑总高18层的项目，26层带连廊必须出现美丽价格才好出手，而且出手也优先考虑3#边户。

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至于环山路和高铁的影响，网上很多点评的，简单说下我的看法，环山路影响大，需要重点考虑。高铁影响可以忽略，进出站噪音很小，至于辐射这个方面太专业我不懂，据说没有问题。

大致梳理这些个人观点，希望对这个项目有意向的朋友能有一点启发和帮助。

开始写观威海楼市这个号晚了一些，一些尾盘项目主要还是以留言形式回复，更多精力主要来研究新盘。下一期整理个对城投绿轴春和里一期在售和未开二期的看法。欢迎关注留言交流。

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