上海土地市场开门红 今年首幅地块176亿成交

来源：界面新闻/马一凡

2020年刚开年，香港置地就以310亿元拿下上海徐汇滨江地块，刷新上海土地出让总价纪录。

2021年，上海的开年地块也很重磅——总价176亿元的黄浦区豫园商住地块于1月5日下午成功出让。

界面新闻记者了解到，该地块申请人只有一个，老牌国企上海城投和上海建工联合体以底价拿下，综合楼板价达到89567元/平方米。

地块为商住综合地块，是上海内环内稀缺的成片较大面积土地，位于黄浦区豫园社区，距离豫园景区直线距离只有300米，距离人民广场仅一公里。

交通方面，该地块周边有地铁10号线、14号线（在建），交通出行便利。

根据土地出让文件，该地块地上出让面积近5.8万平方米，地下水平投影占地面积为6.7万平方米，容积率3.41，地上建筑总面积接近20万平方米。

项目将分为商业和住宅两个部分，地块中商业建筑面积占比不小于地上建筑面积的25.4%，且须全部自持，预计近5万平方米。

除商业外，住宅开发体量将超过13.8万平方米，按176亿总价计算，实际楼板价约93500元/平方米，扣除保障房面积，楼板价则约为97000元/平方米，是上海近5年来出让楼板价较高的几幅土地之一。

出让文件规定，项目高层住宅体量10.5万平方米，风貌住宅体量2.63万平方米。这意味着该地块上可能会建设上海又一先进豪宅项目，但是数量不会太多。

而且，地块的涉宅部分没有设定中小套的比例，所以未来项目可能会有较多大户型面世。

一位业内人士告诉界面新闻记者，这块宅地未来很可能会被打造成露香园二期。

露香园是上海黄浦老牌豪宅项目，自2000年来上海城投参与黄浦区旧改，最早一批旧改征收地块就被建设为露香园一期。露香园一期也分高区住宅和别墅区，2013年首次开盘时均价就达到8万元/平方米，当时上海整体成交均价仅约2.4万元/平方米。

2020年，露香园项目的公寓成交均价约为15万元/平方米，别墅大约为20万元/平方米，由于新出让地块楼板价约为9万元/平方米，对比来说，房企尚有一定利润空间。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，新出让地块位于特别市中心，各种配套已经成熟，比露香园一期项目更靠近10号线和豫园，交通更为便利。

“上海城投拿下这幅地块并不意外。一方面，露香园就是上海城投开发的项目，对于区域情况，尤其是老城厢风貌保护等技术要求已经熟知，继续拿下这幅地块开发属于驾轻就熟。另一方面，这幅地块也有商业等全部自持要求，需要有综合实力以及社会责任的房企担当。国企背景房企在这方面相对有优势。”卢文曦对界面新闻记者表示。

不过，卢文曦表示，地块周边虽然配套成熟，但是品质上和高端项目存在一定落差，如果地块附带的商业体量能开发成有规模、有品质的项目，每年或许也能为城投带来不少收益。

卢文曦认为，现阶段上海楼市较热闹，土地出让或许会继续带动楼市，所以今年应该要注意防止楼市过热。