2022年楼市政策,住建部一锤定音,释放长效和精准两个信号

来源：央广网

【编者按】2021年以来，在三道红线、两集中政策下，行业发展环境发生诸多变化。从“房贷收紧”到“放款时间提速”，从“融资缩水”到“债务逾期增多”，从“销售下滑”到“以价换量”，诸多不确定的情况考验着行业，影响着房企，也磨炼着每一位从业者。在这场房地产行业新试炼中，涌现出诸多推动行业发展的先进经营理念、新科学技术、新发展模式。进入四季度总结季，央广网房产特推出“破界·更新丨新阶段下地产行业的审慎与进击”专题，对行业发展的新特点、新趋势和优质企业的新产品、新技术进行分享，同时对于能够积极面对行业变化、有效引领企业发展的优秀企业家、职业经理人的事迹进行报道，以期给行业带来可参考、可学习的案例。

央广网北京12月10日消息（记者 门庭婷）随着电商繁荣发展，网络购物已经成为新习惯，而“七天无理由退换货”也成为普遍性的消费保障手段。近期，由政府主导的“七天无理由退房”新政开始在楼市推行，深圳市龙岗区住房和建设局发布《房地产项目全周期管理的指导意见》称，鼓励开发企业探索七天无理由退房机制，在开发企业与买受人签订《深圳市房地产认购书》的同时，买受人可以选择是否签署《无理由退房协议》。

尽管在此之前已有不少房企推出过“七天无理由退房”活动，但各家房企约定条款不同，且购房涉及金额较大、流程复杂，真正实现并非易事。而这一次政府主导推出 “七天无理由退房”政策，将会为购房者提供更明确的保障。

七天无理由退房、加强预售资金监管、房地产税试点……今年以来，延续“房住不炒”的基调，为规范商品房买卖、促进房地产市场健康发展，相关政策层出不穷。本篇将梳理购房相关政策，回顾这一年中购房有哪些新变化与新保障。

多省市出手 加大商品房预售资金监管力度

预售资金监管政策已经存在多年，但此前开发商随意支取、挪作他用的情况不时发生，导致资金不能用于项目建设，甚至导致楼盘烂尾等结果。今年下半年，房企因流动性问题“暴雷事件”频发，为保证房地产市场稳定健康发展，多地出台文件加大预售资金监管力度。

以北京为例，11月4日，《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021修订版 公开征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）发布。相较于此前的规定，本次最明显的不同是入账流程的调整，此前，预售资金从网签开始纳入监管，而《征求意见稿》将这一顺序调整为先监管后网签，购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

此外，《征求意见稿》还提高了监管资金额度，要求项目重点监管额度由区住房城乡建设主管部门根据项目综合建设费用、交付使用条件、开发企业信用水平和经营状况等综合确定，每平方米不得低于5000元。

青岛市住房和城乡建设局发布的《青岛市商品房预售资金监管暂行实施细则（征求意见稿）》提到，未开立监管账户并签订预售资金监管协议的项目，不得核发《商品房预售许可证》，同时要求承购人将全部预付购房款直接存入监管账户，预售人不得直接收存购房款，不得提供任何其它预售资金收存账户。而当预售人存在“直接截留预售资金或转入其他账户且未按要求整改到位”等问题时，承办银行根据监管机构的指令对其暂停支取资金，由监管机构责令限期整改。

石家庄在11月份两次发布关于加强商品房预售资金监管的政策。其中，石家庄市住房和城乡建设局发布的《石家庄市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》对不同信用等级的房企实行差异化监管：房地产开发企业有“良好行为”信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的80%；房地产开发企业有“不良行为”信用信息记录的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的110%；房地产开发企业被列入“黑名单”的，监管资金比例额度调整为监管资金总额的120%。此前，《关于调整石家庄市商品房项目预售许可形象进度的公告》则提高了预售许可的门槛。

保障刚需 下半年房贷政策出现放松趋势

在房地产市场，贷款政策对买卖双方都有着重大影响。2021年内，关于住房贷款的政策也有所调整。

今年1月1日，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式实施，其中对商业银行房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限都作出了明确规定。

在下半年，房贷政策显现出放松趋势。9月24日，中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度例会提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益；10月21日，国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，中国银行保险监督管理委员会表示，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

近日，房贷再次迎来利好信息。12月3日，中国银行保险监督管理委员会表示，将认真贯彻国家有关政策，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

12月6日，央行宣布全面降准，将释放长期资金约1.2万亿元，业内专家分析认为，此次降准后房贷投放力度或将增强。

房住不炒 调控政策密集出台

在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下，楼市调控一直在持续，特别是7月份中央定调下半年房地产调控方向之后，各城市积极响应，密集出台相关政策，涉及土地供应、金融调控、市场秩序等方方面面。

其中，上海在7、8月份连续多次出台调控政策：7月19日，上海房产交易中心对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验；7月23日，上海出台新规要求2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数，同时，受赠人应符合国家和上海市住房限购政策；8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会，提出各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则；8月13日，《上海市住房发展“十四五”规划》正式发布，明确“十四五”时期新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

今年7月中旬，深圳市住房和建设局、规划和自然资源局、市场监督管理局等多部门共同发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中发布8条调控措施，被称为“深八条”，包括调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、加强热点楼盘销售管理等内容。

此外，广州、杭州、南京、成都、西安等城市也在今年加码调控。而在土地供应端，据了解，自然资源部曾在8月召开闭门会议，明确第二批核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，随后杭州、天津等城市对第二批、第三批集中出让地块价格上限做出调整。

房地产税“官宣” 部分地区将开展改革试点工作

房地产税在近几年内多次被提及，成为行业关注的重要话题之一。今年，房地产税迎来新进展。5月11日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见；10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》。

根据《决定》，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

这一决定再次引发行业热议，而房地产税试点的“另一只靴子”将何时落地、落于何处都备受关注。

12月6日，央行宣布全面降准的同一天，中共中央政治局召开会议，会议明确要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。而在“房住不炒”“住有所居”的追求下，更多维护市场主体合法权益、促进房地产行业健康良性发展的政策值得购房者与市场共同期待。