万科璞悦山系列文章之机会与威胁

机会///

先看两组数据

一：威海新房约一半是外地人置业

因找不到近期相关数据，这一粗略的结论我从两个方面佐证

1/山东大学威海营销管理研究中心房地产大数据平台显示，2017-2018年4月，外地客群购房比例超过本地客群，其中小户型外地客群占比为67%，大户型比例为28.1%。

2/与行业某平台管理层聊过，外地购房人群占据一半是圈内认同的数据

二：威海旅游人口每年五千多万，很庞大的流动数量

2018年威海全年接待游客4682.69万人次，同比增长8.5%

2019年威海全年接待旅游5151.60万人次，增长10.0%；实现旅游总收入692.60亿元，增长12.2%

2021年旅游人数估计超过5500-6000万的数量，是常住人口的将近20倍

时至今日，诸多变化可能导致推导偏差较大，但不妨碍威海旅游人口的季节性变化对地产销量影响很大这一结论

这两个数据反应的基本就是五一到十一的旅游旺季，是地产商抢人大战的时刻，所以你们也能感受到，今年五一左右新盘入市不少，万科璞悦山，富力星光天地，三盛璞悦府，保利明玥风华等这些新盘＋存量老盘，竞争很大，若不把握好这几个月的销售旺季，国庆节过后只能靠促销来保量，否则价稳量跌

看看近几年销量的波峰在哪里，以史为鉴可以知兴替

有一组我个人跟踪万科翡翠公园的数据，拿同户型112平对比看去化速度

2019年6月开16#共64户，去化周期一个月

8月开15#共64户，去化周期三个月

10月11月分别开8#和7#各64户，去化周期均超过6个月

这个数据非常真实的反应即便万科品牌加持，也不能凌驾于周期波动之上，所以我一直建议买房下手是在11月以后，销售淡季买房还是销售旺季买房对你而言更好，可以考虑下。

看同门师兄弟的销售节奏，可以了解分析璞悦山的未来可能销售走势，即便像112王一般的户型也是需要市场大势配合，何况璞悦山的户型并不如翡翠公园，仁者见仁智者见智哈

还有一个问题就是我系列文章之前谈过的总价问题，在威海超过150万以上去化更慢，所以当初翡翠公园二期140多的大户型调整成118的偏小面积，就是因为总价过高影响了去化速度。反观璞悦山的总价可以有个对比。

璞悦山营销组根据翡翠公园的经验，结合璞悦山自身的缺陷，一上来就要抓客户，开盘车位就半价，还送储藏室，这节奏可是以往大促节点才有的手法，等于侧面优惠降价促销，这是从自身先下手吸客。

另外战略合作的中介端，以高于常规比例佣金代客引流，多维度抢占市场旺季份额，应该行之有效。

我一个外行人都看得明白，手持大量历史数据和丰富经验的营销总怎能不清楚这个

至于购房者，我已经说的这么多了，自己根据自身需求和情况来安排。

威胁////

三个方面

一个就是大家熟知的同行恒大了，详细前面文章有盘整恒大资料，这里不在展开，就知道目前是市场中的一条鲶鱼，拉低行业均价，情绪方面短期有利于购房者

但是等恒大缓过劲了，估计也会回归正常的销售节奏，这个我会跟踪一下，最近刚和中石油签署战略合作，这些你们可以感受下，我一直说恒大不会倒，不能倒，倒不起的。

买了恒大项目的朋友放心吧。但凡拿恒大和华夏幸福、泰禾、蓝光做比较得出要凉凉的结论就是啥也不懂的人。我本人没有恒大的任何房产，不是屁股决定脑袋。

二是购房客户季节流动性的威胁，往往机会与威胁并存，上部分机会中详细阐述威海购房群体的流动性问题，这里就不在重复了

三是政策方面，房住不炒大主题应该是十四五期间不会变化太大，坚持这个基调的情况下，要看各家房企的战略变动，比如今年22成土地集中出让本来市场预估是利好头部房企，认为大房企资金充裕，集中拿地有优势，会进一步占领市场份额

但实际情况相反，这一举动刺激中小房企更猛拿地势头，比如滨江集团董事长公开表示努力保持1%-2%的净利润就可以了，拿地很猛。这出乎大多地产分析师的预料

所以市场变化还是走一步看一步，开发商什么营销节奏我只能看表面，总的方向数据我给大家表述完，可以自己多感受下本地市场的微妙变化。

总算写完这个系列了，实话多了就会动了别人的蛋糕，加关注不迷路，万科璞悦山就此翻篇，有机会踩盘了我再聊聊。

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