威海不要买公寓

上周看到经区保利名著的公寓开始卖了，因为总价够低，返点尚可，中介大力推广，许多人跃跃欲试，准备占“便宜”

头条上急着先发了一条简单观点，没想到大家反映还是比较激烈，大多数朋友还是知道不能碰，有朋友现身说法，也有中介跟我杠的，后来主动删了留言。

说什么通货膨胀房子怎么能不涨价？三五年不涨，难道十年还不涨么？

我回复的很简单，货币贬值习惯性的房子应该涨，但政策这么明摆着的情况下还说要涨，非坏即傻；十年我也觉得会涨，可是涨多少？算上出租费用都不见得能跑赢银行存款，更何况流通性极差，想变现不折价很难。

对于深谙其中道理的朋友可以不用看或者就当看个乐，这篇文主要是让小白避坑，图便宜往往容易得不偿失，这不是几十几百块亏就亏了，可能很多人就十几万的存款

公寓能不能买看完我的分析，结合自身需求来定

一：持有成本  二：出让成本  三：后市机会  四：谁能买公寓

一：持有成本

关键词：50%的首付，较高10年贷款，公积金不可用，商用水电物业费，无天然气，部分有地暖。

18万一套+维修基金+3%契税=19万左右，装修这块不好算，先忽略。

19万存银行每年保守8000，长期本息复利1万/年没啥难度，比如排名前列年19万，第二年19.8万，第三年20.65万，以此类推

但是持有公寓期间也是有收入的，比如出租，按照上面说的每年个月租金1000，一年1.2万，我觉得压力大点，为什么这么说

先看下位置离青岛路近一点的公寓出租价格，当然我找的价格偏低来对比，也有高一点住宅1200左右的一室一厅，面积要比公寓30平大很多，起码是50平左右的，住着也宽敞舒服，虽然房子装修会有偏好，但这一点对比反应的就是名著的位置1000并没有什么价格优势

出租房屋的人应该知道平均每年能够整租10个月以上就是非常不错的出租回报，不要奢望12个月满租。

算完这个再来看看公寓和住宅的居住成本和便利性，通常公寓水电都是按照商业收取，跟民用差距在一倍，算上物业费大约一个月成本差150-200左右不算过分，为啥不过分

因为没有天然气，你用电量要比住宅高不少的同时，价格还是住宅一倍多

这些加起来基本上平均月租金1000比住宅1200也不见得有啥优势，所以我说1000一个月30平方出租还是有压力，毕竟没啥海景等资源加持的。

二：转让成本

这个大家应该也都了解，商业转让各种税比较高，也不存在什么满五少有或者满二这种说法

基本上就是你知道的税，都要算，但是具体怎么算，恕我没操作过公寓买卖，但我帮大家咨询了一下中介

结论就是这真是个门槛低却又非常高的行业，低是因为入行没有啥限制，高是因为研究透流程细节还是需要细心和基础知识，反正我咨询了几个最终愿意给我答复的也是存在差异

我分两种情况给大家粗略介绍下，有一点是跟住宅一样，那就是出让价格是可以通过评估公司操作，并非是一定按照合同价计税，这就是所谓的避税手法之一。

例如你卖40万，实际可以评估35或者更低来操作，这种手法我不过多解释，二手房住宅方面也有这么操作来降低首付比例，这个我比较清楚。

接着说公寓的交易税费算法（前提是你有购房的发票，这个丢了就又是另一套计费算法）

排名前列个是这套公寓不算持有成本，18万买然后18万卖，其实税费没有网上说的十几个点那么多，大约也就不到5%，因为商业出让税费的计算方式除了契税、印花税外，营业税、土地增值税、个人所得税（没发票按总价1%的方式计算）都是按照差价来算的，没差价就不用算了，能卖出去亏个5%左右吧。

另外这里面没有算你装修的成本，装修10万，那你起码要总价+14万才能保证装修款不赔。

第二个是公寓卖价高于你买的价格，比如18万买25万卖，那这中间的7万差价收税可真不低，粗略算至少有40%的差价利润要被税费吃掉，40%x7=2.8万/25万=11.2%，所以这样算下来契税3%+11.2%（营、增、个）+其他评估费印花税等，大约是14%-15%左右吧，这个是从你买到卖完整一套连贯动作后的数值。

我贴两个图你们比较下，就算你交易过公寓，可能你不能弄明白全部细节，我目前能了解的就这些

好了这是理想状态下你能卖得出去，但卖不出去呢？流动性这个词不生僻，再好的价格前提也得有人买，没人买100万也是个纸上富贵。

普通人就只看总价是否便宜，聪明人注意交易环节的成本，懂行的人才知道当下公寓较大的问题不是价格和成本，是流通性。

三：后市机会

字数马上又超2000字

这一节我准备专门拿出来写一章关于二手房的问题

二手房包含了住宅和公寓，会详细拆解二手房的危与机

四：谁能买公寓

想着靠公寓升值转手赚差价的赶紧放弃，所谓养老定居、女性婚前预算不足买个公寓撑腰的，别听忽悠了。

赚租金？这个也希望放弃，原因前面算了，地区不同可以自己算下能不能跑赢银行理财4%收益。

公寓其实能买，但看用途，受众非常非常的小

适合人群：用来旅居，一年住个一俩月度假的且生活比较个性讲究的朋友，我觉得倒是可以考虑买个，也不打算出租，就是自己有自己一个小居所

但是，你有点钱我还是建议买住宅，即便小平方，若确实就是预算三四十万以下，够不上住宅，还特别想每年来威海住上一俩月，看看美丽点海景，那还是选个海边的公寓，景色秀丽一些的，或许还能有点价值。

最后

传统概念的公寓前身是商业写字楼，极特别的会有70年住宅公寓，据说威高公寓是70年产权，公寓本是商住配套规划出来的（拿地强制性），但写字楼更难卖，广义讲这就是一个to B的产品，开发商脑子一转，弄个成水泥墙一隔，中央空调一撤，立马变成了to C产品，受众面广到普通老百姓身上，销售方面这就容易上手了。

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