威海保利明玥风华

今天来聊一下威海高区保利明玥风华项目

其实谈新盘最有意思的就是价格，其他的区域配套、开发商实力等等都是明牌，多少媒体平台都在写，随便搜索就能了解项目的优点

但是项目缺点往往避而不谈或避重就轻，因为行业规则嘛，哪个盘不得给媒体一点费用让其推广写点软文，哪个媒体不希望自己手里的广告位置被开发企业看上投放点硬广，大家都是合作互利的关系，很少有互相拆台的行为，那就是损人不利己，一些做大的自媒体亦是如此

比如这个自媒体，本身是中介公司，前期收了万达的推广费用，如今软文写的实在吹捧过火，万达二期销售业绩好不好，我这个跟踪老鸟能不清楚？他这个中介从业者会不了解？

销售业绩不俗，据说价格还会涨，热度不减，其中深意不得不重视......不做过多评价了，等5月1号我把4月份万达销售数据贴出来你们看看就知道说的真假了。

市场上你能看到的信息大多是中性偏乐观解读，真正像我这么没皮没脸的是少数

另外也就在公众号发项目点评，其他头条、百家号等都对没有媒体资质写项目的内容一概限流，是个出力不讨好的文章选题

首先我一切点评要尊重客观事实，不能捏造诽谤，那是不对的

其次我阐述观点后对楼盘项目产生不良影响，若开发商找到我并要求我删除的，我会根据对方态度而定是否删除，这里特别不存在以各种形式收取开发商好处费等，我不会给留把柄的机会，我身边有金融从业者为此受罚，但只要我不收开发商的钱，我就有权利遵循客观事实表达我的观点（懂法的重要性）。

再次，我是站在普通消费者一面，项目的优点我就不多说，肯定是有的啊，区域不好，品牌质量好，交通不方便，户型也不错对不对

前戏太多就是给做个铺垫，正式入题

今天就来讨论下价格，其他的不用我多说你们都能看到懂，我不是在黑某一个项目，新老环山+铁路的事我都没展开说你们就知道我今天是很可观的来谈价格的

其实一开始看到10200元/平起，这个价格也觉得相对合理吧，感觉没啥太大问题

但细品细看就觉得不对劲，起点偏高了，好楼层毛坯价不得1.1-1.2万？闹呢

我从两个方面试着解盘下

一：保利明玥风楼面价是2100元/㎡，根据开发楼盘项目成本比例可以粗略得出包含利润的成本价格大约在7000-8400元，为什么会得到这个区间范围，因为这个项目的拿地价格确实低，可以说市区内少有的低价，说明政府对这个地块有不利因素（新老环山）而导致的低价是认可的，那么我就按照极限25%-30%的成本占比来计算

根据保利5年平均净利润率14.41%推算，项目大约成本在6000-7400元，加上项目是个毛坯交付，不用算装修成本了

这一个维度得出结论是销售价格在8400左右是符合保利项目的以往营销规律，那么这次起步价就是10200元，这差在哪？我也不知道，可能是开发商一贯的销售伎俩，认筹阶段预期打高，开盘降低些吸引前期对价格敏感的潜在群体，直接刺激开盘即优惠的氛围，ok下单成交。你们自己感受下

如果这一个维度觉得我的数据框架不严谨或者说存在较大出入的可能，那下面我们就那历史楼盘数据对比看看，以实际论高低。

详细分析框架可以参考这篇文章《解盘-威海富力星光天地》

二：周边及历史楼盘价格对比

先来比较下近期在售和即将销售的楼盘价格

首先登场的是同门兄弟保利翰林院，临港片区，楼面价2214元/㎡，几乎与明玥风华成本想当，同样是毛坯交付，均价7500元/㎡，跟我上面推算的包含利润的成本框架计算结果差不多，停留在7000-8400元/平的区间

再次看看恒大御龙天峰，目前地块楼面价3767元/㎡，实际对外销售价格，精装修9000左右起，剔除装修成本能落到8000左右的毛坯，市场是较好的老师，对比下你就知道能不能下得去手了。

富力星光天地楼面价4411.8元/㎡，比明玥风华贵2300，人家精装修开盘价11800元起，也仅仅比保利明玥风华贵了1600元，拿地成本还差700+装修费用

这些都只是在成本上算的，富力和恒大的配套哪个会比保利明月风华差？有没有溢价？实在看不明白这个毛坯10200元/平起是怎么算出来的，我敢拍胸脯说，实际售价必定低于1万，甚至落到9000以下，打不打脸等两个月看看呗。

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