解读威海金地观海澜湾

本周去了威高金地观海澜湾踩盘

简单介绍下背景在详细阐述主观见解，作为大家购房前期的资料参考

金地集团在2020年开发商排名中能够挤进前20，因为统计口径不同，这个名次算是综合排名。

本项目是2019年12月拍下的地块，楼面成交价为4911元/㎡，原为威高明月湾项目，此次是两家合作开发。

从项目目前的定位来看，主要是高端低密度旅游居住为主，多层（4/6）+小高层（11），个人感觉不适合本地长期定居，主因周边配套跟不上，生活便利性不佳，但因西侧海景资源的加持，满足旅居及对海景房向往人群的需求，具有一定亮点。尤其在4月过后，威海旅游人口增加对其项目销售有季节性的优势，具体数据4月份开盘后会跟踪统计在每个月初的销售统计表中。

价格

最开始根据我的价格预判框架大致能算出项目成本约在1.2万左右/平，算上利润起售在1.3万左右，毛坯交房，这里就没有涵盖装修成本，另外叠加海景资源会有一定的溢价情况。

但是当对外公布销售价格在1.8万/平的时候，还是觉得偏贵，因为想依靠海景资源增加项目的超额溢价，显然是高估了当下市场的热度。

带着好奇去项目了解，实际上差价还是挺大的，小高层具体一楼大约在1.25万起，每层上浮100-200是各层合理价格，178户型大约是2w左右起吧，因4层+西侧海景效果加持，溢价率百分之七八十了，层次划分明确，怪不得均价网上挂1.8万了，解惑了，这倒是比春和里项目要好点，当初项目上置业顾问喊着开盘1.7万左右，实际1.3万不到起，所以网上的价格唬人成份大，售楼处也避免不了唬人的空喊。

户型

户型来看小高层129及多层139、156、178的四个可选，均有两个阳台算半面积，这点比较良心，以后能否封闭还需要跟物业沟通来解决，需要注意的是样板间北侧是改造封闭的效果

178是个L形阳台，在威海除了还未推出的中海金线顶项目，也算独一份了。不过猜测2w+的售价可能性价比没法跟金线顶那两个项目比。只能等两个项目价格具体出来才好比较，价格可能已经到了竞争范畴了，个人主观判断178户型后期会降价。

全部户型可以网上搜得到，不全贴了，中规中矩合理的上乘水准，但与中南熙悦，万科的部分户型打分来比还是有差距。

配套

项目自身有一定的商业，谈不上全面的，基础的超市消费生活应该会有保障，南边公寓紧邻威高海洋馆，这个配套可有可无，对生活上来讲谁也不会天天去，就算免费也不能因此溢价。教育资源，可谓无。东边属于威高自己的项目林清苑（别墅）和云山郡

关注其他的配套是否满足需要才是关键，以我个人购房经历来看，买房就是花钱解决自己的痛点。对学区有要求，那就解决学区房。旅游度假为了海景资源，那这就是你的痛点，至于面面俱到，就不要在这个项目上过多考虑。

高区西海岸，未来成长性是存在的，工厂外迁是趋势，住宅的林立不可阻挡，但是需要时间是否是你能等待的，这个根据自身需求来综合考虑，目前就是围绕世昌大道以及海边开发，四五年后将往高区腹地开发了

蓝色为工厂厂房，局部地图更新延迟2年左右，世昌大道一线很多厂房已经被开发了

综上

威海排名前列项目，质量应该有保障，定位旅居，多层+小高层小区内体验感不错，出门就是海滩的资源无可挑剔了，这比金线顶没海滩的海景房而言还是略有优势

大户型性价比一般，小高层有可谈余地，还是可以的，目前就在价格、户型、位置配套三个方面简述，若有偏颇还是以项目实际进展为准

后期会跟踪孙家疃海信观澜，金线顶海信君澜以及中海金线顶项目，这几个项目都有一个共性就是大品牌的海景房，详细对比后期再聊。

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