万科璞悦山系列文章之劣势

本篇为万科璞悦山系列文章之劣势

下面你看到的将是我对该项目不尽的“诋毁”，没看过之前的文章或者没打算看之后的文章就不要断章取义埋汰我，我只知道什么项目都有好有坏，这次我是说坏的方面

1

区位

直接上卫星图，万科璞悦山的位置可能也看的出来是一大劣势，这个得看配什么价格才决定是不是致命的问题

我一直的观点就是没有卖不出去的房子，也没有不能买的房子。

言外之意就是70年产权的房子流通性好于公寓、商铺等其他产品，只有流通性好，合适价格才能有人接手，不然有价无市一说就容易反映在公寓商铺等产品上

再比如二级市场，长期看价格是由价值决定的，但是短期价格是由资金流动性决定，资金流动性就包括消息面、技术面、情绪面

如今房子的价值只有优质区域可以谈，其他郊区一定注意流动性层面。价格是影响流动性的重要因素之一。

我印象中两三年前万科翡翠公园也被大家说成鸟不拉屎的地方，现在交通好了，周围配套慢慢起来看似也还行啊，但是别忽视翡翠公园的区域基础其实并不差，只是周边当年未开发而已

可璞悦山这次是真不行，看地图就能知道排位上实在是拿不出手，三山环绕，直线距离江家寨立交不到3公里，说句过于主观的话，可能未来发展还不如龙湖春江彼岸区域，因为春江彼岸周围配套，其他品牌住宅项目联动，会形成一定的片区效应，但璞悦山周围没有其他配合，容易变孤城。（此处有夸张）好歹东面还有翡翠城和兰溪堡

在威海华夏以南，沿着环山路分区域大致可以分这么几大段，

恒大御龙天峰，山水绿城，翡翠公园，这算一个梯队，价格相互有对比参考意义

小城故事，台北家园算第二梯队（此片区今年有新地块出让，面积较大，可能会有大品牌入驻）

再往南就是璞悦山，南曲阜这一片，最后到了环翠和临港交界的江家寨立交片区，包括龙湖春江彼岸在内的一大片住宅、别墅。

璞悦山好在产品数量少，一栋就6层，三栋才顶的上18层的小高层，之前我认为的去化要比同盘高层慢，实测说的有疏漏，抛开量来谈速度是不对的。尤其大户型配比不高，不追求速度。

2

价格

一个好价格可以弥补区域等各方面的缺陷，官方公布A区小高/高层9000起，B区真假洋房1.1万起

对于这个价格在开盘的端午期间有详细数据

B区分真洋房和假洋房，真洋房做到了1.2万左右起，假洋房也就是8-11层的小高层差不多在1万起，至于一楼带花园价格我就不好评估解读，超出能力范围了

这个价格对应的就是市场是否买账，谁都不知道，就得在后续销售数据里验证，毕竟威海市场也有自己的本土文化

本地的改善或养老人群应该是看不上这个洋房，这里不特别哈

那对于外地人而言，选择这里的依据会是什么？

依山而居为啥不考虑一下孙家疃依山还傍海的观澜叠拼、小高层或者沙滩海景的真洋房观海澜湾呢，价格也不过1.1-1.2万起步（虽然这几个户型大小总价会有差别，针对137面积而言），我对这里除刚需外的客户群存在好奇心

市场竞争激烈的当下，同价格比地段配套、比资源加持，真正靠品牌和质量拼很难，毕竟大家都是实力选手，品质都不差，良性竞争符合上层的期望。

A区9k的起步估计还会有下探的可能，跟洋房的受众有差异，毕竟这里有大高层。

举个例子，万科翡翠公园的尾盘高层1万起会有的，根据上面区域分段看，9k应该是小城故事的起价嘛，对比看看璞悦山9千也不算多低，更何况翡翠公园小高层开盘可是不到一万起的，那一年市场处于先进，于情于理璞悦山9k也不能算较低价，这是我个人的非理性直觉，你觉得呢

消费群喜欢比来比去，虽然开发商等圈内人不喜欢被人比，这也算是思考维度断层现象，两拨人马不在同一层面思考，是消费者迎合还是开发商改变？单靠品牌产品打天下行不行？是值得思考下

另外有一个有趣的点，就是项目还没开盘，小小的商业街就已经招商入驻一些品牌，谈不上大品牌，但是输出给买房人的信号是我这是有完整基础生活配套，可要等两年半后交房才能知道真假，两年太久，只争朝夕，莫被虚无的花草迷乱眼，房价才是你需要当下解决的。以后管他牛排还是火锅拉面，房价能省一百更香。

3

户型

上一篇大致点过这一块，今天再说主要是因为没踩盘，对详细户型的理解有一点偏差，开发商有找到我，给我解释了一些问题，我在此纠正

我出现错误的地方，只要说的在理，我都乐意公开道歉纠正，所以也不用抓着一个错误告知天下埋汰我哈

原话：

你好 新文章已拜读，2个细节输入一下：

1、137户型入户门口电梯厅虽算公摊，可私家利用，净面积约8.5方；

2、全品类户型南卧室飘窗交付时会全部落地，室内使用空间增大。

回复：

谢谢指出问题，还没有去踩盘，下一篇会把你说的细节表述出来，其实我重点还是对137三室结构对销售流畅度存在顾虑，即便赠送面积如此之大，但建筑面积137略显奢侈，赠送只能维持单价高一点，不能消除户型结构略差影响购房喜好的现状，你看我这个理解对不对

对于乐于沟通的品牌开发商而言，我觉得本身就是一种有格局的态度，愿意根据市场喜好做出改变就是我长期作为万科迷你股东的底气之一。

房地产这个行业阶段遇到问题单不会消亡，市场份额会越来越集中于头部有格局的房企，这是大改革的必然之路。

在市场合理竞争的情境下，愿好的房子配上好的价格，提升我们普通人的生活品质，也为国内大循环多做贡献。

1、万科品牌、户型优势

2、区位、价格劣势

3、旅游旺季的机会

4、政策与同行的威胁

5、或许还有其他的

至此1、2两部分优势、劣势大致写完，断断续续的汇总并不全面，也有偏颇和疏漏，本就是从买家散户角度看问题，并非行业从业者，诸多内部细节自然懂之甚少，对于行家而言我写的可能就是小儿科，但是圈内人懂的多碍于行业纪律或者人情面子不能够对外说这些。

所以野生分析是我个人一家之言，仅提供思考角度，不作为买房意见指导，阅完即焚。

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