读懂四方面要点 助力保障性租赁住房公募REITs前行

来源：中国证券报

中国证监会日前发布消息，证监会正会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作。读懂四方面要点，对于顺利推动保障性租赁住房公募REITs前行大有裨益。

保障性租赁住房界定政策

2021年6月24日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（简称“22号文”）规定，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

2021年6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房纳入可发行基础设施REITs的基础设施范畴，强调可发行基础设施REITs的为“包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目”。

2021年7月15日，财政部、税务总局、住房和城乡建设部发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》提出，“对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后”，比照适用该公告规定的税收优惠政策，“保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具”。

保障性租赁住房认定要件

根据我们对政策的理解，同时满足以下两条可被认定为保障性租赁住房。

符合22号文的规定。主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，低于同地段同品质市场租赁住房租金。

由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具保障性租赁住房项目认定书。

保障性租赁住房租金水平的确定

2021年11月23日，上海市政府举行新闻发布会，有关人士介绍《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》提到，政府对保障性租赁住房租赁价格的管控主要包括初次定价和动态调价两个环节。在初次定价环节，市、区房管部门加强市场租赁住房租金水平的监测，对出租单位制定的租赁价格是否处在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下进行监管。在动态调价环节，从严控制租金涨幅。保障性租赁住房租金水平的调升具有一定可行性。

租金水平对收益率的影响

对于基础设施REITs的投资者而言，不考虑REITs上市后基金份额净值上涨的影响，投资收益率主要受REITs每年现金分派金额和询价确定的REITs募集金额的影响。在不考虑杠杆的情况下，询价确定的REITs募集金额主要参考基础设施资产的评估值，因此影响投资者收益率的主要是基金每年现金分派金额和基础设施资产的评估值。

以产权类资产为例，由于基础设施资产的到期时间无法完全确定，投资者更关注的是REITs每年现金分派率，即REITs每年现金分派金额与REITs募集资金的比值。在租金水平具有一定刚性、租金无法实现大幅上涨的情况下，REITs每年现金分派金额变化较小。通过设置合理的折现率和发行价格确定合理的REITs募集资金，可以为投资者提供合理稳定的现金分派率。如果折现率设置过高，虽然可以为投资者带来较高的现金分派率，但会大幅降低基础设施资产的估值，可能导致原始权益人放弃出售基础设施资产。